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À vendre T5 Gap

VilleGap (05)
Surface114m²
Coût Total200 700€
Loyer Annuel15 160€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 535,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre T5 Gap - Situé au sein d’une copropriété verdoyante et paisible sur le secteur de Gap Sud, à proximité immédiate des écoles et des commerces, ce spacieux T5 d'environ 115m2 offre un cadre de vie idéal pour une famille. Réparti sur trois niveaux, il permet de créer des espaces de vie distincts et parfaitement organisés. Vous profiterez d’un séjour lumineux prolongé par un balcon, d’une cuisine équipée et fonctionnelle, ainsi que d’une terrasse au premier niveau, idéale pour vos moments de détente au soleil. Le dernier étage laisse libre cours à vos besoins : chambres supplémentaires, salle de jeux ou bureau. Le bien est vendu avec une place de parking privative et une grande cave, un véritable atout au quotidien. Pour plus d'information et visite : O6.19.51.04.51

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 870 € et 3 920 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Gap
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05000
Coordonnées : 44.525402, 6.076495
Total : 200 700€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 11 700€
Valeur du bien : 186 700€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 13.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1263€/mois
Loyer annuel estimé : 15160€/an
Fourchette totale : 1031€ - 1548€/mois
Fourchette annuelle : 12370€ - 18578€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 397,06 €/m²
Basé sur :167 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :273 265 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-98 265€ (-36.0%)
Marge achat-revente :72 565€ (26.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :991,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,83€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 038,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 864,39€
Coût de l'assurance :14 049,00€
Taxe foncière : 1 515,98€/an
Soit par mois : 126,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 263,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 165,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, y compris nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE E - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 700 €(103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 700€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11700€ = 11700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 160 €/an
Calcul : 1 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 516 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 475 €
Revenus locatifs : +15 160 €
Charges déductibles : -20 475 €
Résultat foncier Année 1 : -5 315 €(Déficit de 5 315 €)
Imputable sur revenu global : 5 315 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 775 €/an
Revenus locatifs : +15 160 €
Charges déductibles : -8 775 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 385 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 160 €20 482 €6 704 €-5 322 €5 322 €--
215 463 €8 603 €6 525 €6 860 €---
315 772 €8 418 €6 341 €7 354 €---
416 088 €8 228 €6 150 €7 860 €---
516 410 €8 030 €5 952 €8 379 €---
616 738 €7 826 €5 748 €8 912 €---
717 072 €7 614 €5 537 €9 458 €---
817 414 €7 396 €5 318 €10 018 €---
917 762 €7 170 €5 092 €10 592 €---
1018 117 €6 936 €4 858 €11 181 €---
1118 480 €6 694 €4 616 €11 785 €---
1218 849 €6 444 €4 366 €12 405 €---
1319 226 €6 185 €4 108 €13 041 €---
1419 611 €5 918 €3 840 €13 693 €---
1520 003 €5 641 €3 563 €14 362 €---
1620 403 €5 355 €3 277 €15 048 €---
1720 811 €5 059 €2 981 €15 753 €---
1821 227 €4 752 €2 674 €16 475 €---
1921 652 €4 436 €2 358 €17 216 €---
2022 085 €4 108 €2 030 €17 977 €---
2122 527 €3 769 €1 691 €18 758 €---
2222 977 €3 419 €1 341 €19 559 €---
2323 437 €3 056 €978 €20 381 €---
2423 906 €2 681 €603 €21 225 €---
2524 384 €2 293 €215 €22 091 €---
TOTAL485 574 €160 513 €96 864 €325 061 €5 322 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 597 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 325 061 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 184 €-1 597 €+4 781 €
2+3 184 €+2 058 €+1 126 €
3+3 184 €+2 206 €+978 €
4+3 184 €+2 358 €+826 €
5+3 184 €+2 514 €+670 €
6+3 184 €+2 674 €+510 €
7+3 184 €+2 837 €+347 €
8+3 184 €+3 005 €+179 €
9+3 184 €+3 178 €+6 €
10+3 184 €+3 354 €-170 €
11+3 184 €+3 536 €-352 €
12+3 184 €+3 722 €-538 €
13+3 184 €+3 912 €-728 €
14+3 184 €+4 108 €-924 €
15+3 184 €+4 309 €-1 125 €
16+3 184 €+4 515 €-1 331 €
17+3 184 €+4 726 €-1 542 €
18+3 184 €+4 943 €-1 759 €
19+3 184 €+5 165 €-1 981 €
20+3 184 €+5 393 €-2 209 €
21+3 184 €+5 627 €-2 443 €
22+3 184 €+5 868 €-2 684 €
23+3 184 €+6 114 €-2 930 €
24+3 184 €+6 367 €-3 183 €
25+3 184 €+6 627 €-3 443 €
Total+79 600 €+97 518 €+-17 918 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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