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Achat : Maison (19310)

VillePerpezac-le-Blanc (19)
Surface123m²
Coût Total155 064€
Loyer Annuel12 239€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 800 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 697,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 123 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1151 m² de terrain, Cuisine séparée, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine séparée

A Perpezac le Blanc (limite St Aulaire), au coeur de la campagne, jolie maison à rénover en pierres et parpaings. Elle se compose: en rez de chaussée: cuisine séparée, séjour, 2 chambres, bureau, salle d'eau et wc. A l'étage, deux grandes chambres et combles isolés aménageables (chambres supplémentaires, suite parentale, salle de jeux.. . ). Terrasse à l'avant de la maison. Garage intégral. Couverture récente. Petite maison annexe à rénover (idéal locatif saisonnier). Assainissement individuel. Belle vue sur la campagne. A 10 mn d'Objat et 20 mn de la zone ouest de Brive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 4432 € et 5996 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023. Logement à consommation énergétique excessive: classe F.

Ville : Perpezac-le-Blanc
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19310
Coordonnées : 45.217680, 1.335830
Total : 155 064€
Prix d'acquisition : 85 800€
Travaux : 62 400€
Valeur du bien : 148 200€
Frais de notaire : 6 864€
Coût estimé : 6 864€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 10.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1020€/mois
Loyer annuel estimé : 12239€/an
Fourchette totale : 802€ - 1297€/mois
Fourchette annuelle : 9628€ - 15558€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 339,39 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :164 744 €
Prix d'achat :85 800 €
Décote à l'achat :-78 944€ (-47.9%)
Marge achat-revente :9 680€ (5.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 064€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :778,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :62,03€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 840,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 571,22€
Coût de l'assurance :18 607,68€
Taxe foncière : 1 223,88€/an
Soit par mois : 101,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 019,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :77,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 123 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 400 €(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 150€
    Isolation combles perdus: 123 m² × 50€/m² = 6150€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 56 m² × 75€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 56 m² × 50€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpezac-le-Blanc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 020 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 239 €/an
Calcul : 1 020 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 405 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 064 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 744 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 224 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 774 €
Revenus locatifs : +12 239 €
Charges déductibles : -69 774 €
Résultat foncier Année 1 : -57 535 €(Déficit de 57 535 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 135 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 374 €/an
Revenus locatifs : +12 239 €
Charges déductibles : -7 374 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36134.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 770 €(65% de 85 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 028 €/an
Calcul : 55 770 € × 3,636% = 2 028 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 239 €69 779 €5 411 €-57 540 €21 400 €36 140 €36 140 €
212 484 €7 238 €5 269 €5 246 €--30 894 €
312 733 €7 091 €5 123 €5 642 €--25 252 €
412 988 €6 940 €4 972 €6 048 €--19 204 €
513 248 €6 783 €4 815 €6 465 €--12 739 €
613 513 €6 620 €4 652 €6 892 €--5 847 €
713 783 €6 452 €4 484 €7 331 €---
814 059 €6 278 €4 309 €7 781 €---
914 340 €6 097 €4 129 €8 243 €---
1014 626 €5 910 €3 942 €8 717 €---
1114 919 €5 716 €3 748 €9 203 €---
1215 217 €5 515 €3 547 €9 702 €---
1315 522 €5 307 €3 339 €10 215 €---
1415 832 €5 091 €3 123 €10 741 €---
1516 149 €4 868 €2 900 €11 281 €---
1616 472 €4 637 €2 669 €11 835 €---
1716 801 €4 397 €2 429 €12 404 €---
1817 137 €4 149 €2 181 €12 988 €---
1917 480 €3 892 €1 924 €13 588 €---
2017 830 €3 626 €1 658 €14 204 €---
2118 186 €3 350 €1 382 €14 836 €---
2218 550 €3 065 €1 096 €15 485 €---
2318 921 €2 769 €800 €16 152 €---
2419 299 €2 462 €494 €16 837 €---
2519 685 €2 144 €176 €17 541 €---
TOTAL392 012 €190 176 €78 571 €201 836 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 836 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 239 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 570 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 570 €-6 420 €+8 990 €
2+2 570 €0 €+2 570 €
3+2 570 €0 €+2 570 €
4+2 570 €0 €+2 570 €
5+2 570 €0 €+2 570 €
6+2 570 €0 €+2 570 €
7+2 570 €+445 €+2 125 €
8+2 570 €+2 334 €+236 €
9+2 570 €+2 473 €+97 €
10+2 570 €+2 615 €-45 €
11+2 570 €+2 761 €-191 €
12+2 570 €+2 911 €-341 €
13+2 570 €+3 064 €-494 €
14+2 570 €+3 222 €-652 €
15+2 570 €+3 384 €-814 €
16+2 570 €+3 550 €-980 €
17+2 570 €+3 721 €-1 151 €
18+2 570 €+3 896 €-1 326 €
19+2 570 €+4 076 €-1 506 €
20+2 570 €+4 261 €-1 691 €
21+2 570 €+4 451 €-1 881 €
22+2 570 €+4 646 €-2 076 €
23+2 570 €+4 846 €-2 276 €
24+2 570 €+5 051 €-2 481 €
25+2 570 €+5 262 €-2 692 €
Total+64 250 €+60 551 €+3 699 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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