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Appartement à vendre

VilleWittenheim (68)
Surface50m²
Coût Total131 670€
Loyer Annuel6 308€
Rentabilité4.79%
Cashflow/mois-217€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 500 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 530 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Non meublé

Wittenheim, rue des Mines, appartement à rénover 2/3 pièces de 50m² situé au 1er étage d'un immeuble de ville. L'appartement en vente comprend une entrée, une cuisine, un séjour (possibilité d'ouverture), une chambre, un bureau et une salle d'eau avec wc. Une cave en s/sol. Un garage en annexe dans cour intérieure. Proches toutes commodités. Faibles charges. Cet appartement à vendre est idéal pour un investissement locatif. Etude de rentabilité en agence. Orpi La Place Immobilière Garantie Excellence Avis Clients Certifiés 2025. Référence agence : 2501

Ville : Wittenheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68270
Coordonnées : 47.807926, 7.323777
Total : 131 670€
Prix d'acquisition : 76 500€
Travaux : 49 050€
Valeur du bien : 125 550€
Frais de notaire : 6 120€
Coût estimé : 6 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 12.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 526€/mois
Loyer annuel estimé : 6308€/an
Fourchette totale : 430€ - 643€/mois
Fourchette annuelle : 5157€ - 7716€/an
Rentabilité brute :4.79%
Fourchette de rentabilité :3.92% - 5.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 690,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 969,16€
Coût de l'assurance :11 521,12€
Taxe foncière : 630,82€/an
Soit par mois : 52,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 525,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 743,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 050 €(981 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Carrelage (20m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:750€
    Peinture murs salon: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wittenheim (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 308 €/an
Calcul : 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 670 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 631 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 562 €
Revenus locatifs : +6 308 €
Charges déductibles : -54 562 €
Résultat foncier Année 1 : -48 253 €(Déficit de 48 253 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 853 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 512 €/an
Revenus locatifs : +6 308 €
Charges déductibles : -5 512 €
Résultat foncier Années 2+ : 797 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26853.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 725 €(65% de 76 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 808 €/an
Calcul : 49 725 € × 3,636% = 1 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 308 €54 566 €4 424 €-48 258 €21 400 €26 858 €26 858 €
26 434 €5 398 €4 307 €1 036 €--25 821 €
36 563 €5 277 €4 185 €1 286 €--24 535 €
46 694 €5 151 €4 059 €1 543 €--22 992 €
56 828 €5 021 €3 929 €1 807 €--21 185 €
66 965 €4 886 €3 795 €2 078 €--19 106 €
77 104 €4 747 €3 656 €2 357 €--16 749 €
87 246 €4 603 €3 512 €2 643 €--14 106 €
97 391 €4 454 €3 363 €2 937 €--11 170 €
107 539 €4 300 €3 208 €3 239 €--7 931 €
117 690 €4 141 €3 049 €3 549 €--4 382 €
127 843 €3 976 €2 884 €3 868 €---
138 000 €3 805 €2 713 €4 195 €---
148 160 €3 628 €2 537 €4 532 €---
158 324 €3 446 €2 354 €4 878 €---
168 490 €3 257 €2 165 €5 233 €---
178 660 €3 061 €1 970 €5 598 €---
188 833 €2 859 €1 768 €5 974 €---
199 010 €2 650 €1 558 €6 360 €---
209 190 €2 434 €1 342 €6 756 €---
219 374 €2 210 €1 118 €7 164 €---
229 561 €1 978 €886 €7 583 €---
239 752 €1 738 €647 €8 014 €---
249 947 €1 490 €399 €8 457 €---
2510 146 €1 234 €142 €8 912 €---
TOTAL202 054 €140 311 €63 969 €61 744 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 744 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 308 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 325 €-6 420 €+7 745 €
2+1 325 €0 €+1 325 €
3+1 325 €0 €+1 325 €
4+1 325 €0 €+1 325 €
5+1 325 €0 €+1 325 €
6+1 325 €0 €+1 325 €
7+1 325 €0 €+1 325 €
8+1 325 €0 €+1 325 €
9+1 325 €0 €+1 325 €
10+1 325 €0 €+1 325 €
11+1 325 €0 €+1 325 €
12+1 325 €+1 160 €+165 €
13+1 325 €+1 259 €+66 €
14+1 325 €+1 360 €-35 €
15+1 325 €+1 463 €-138 €
16+1 325 €+1 570 €-245 €
17+1 325 €+1 680 €-355 €
18+1 325 €+1 792 €-467 €
19+1 325 €+1 908 €-583 €
20+1 325 €+2 027 €-702 €
21+1 325 €+2 149 €-824 €
22+1 325 €+2 275 €-950 €
23+1 325 €+2 404 €-1 079 €
24+1 325 €+2 537 €-1 212 €
25+1 325 €+2 674 €-1 349 €
Total+33 125 €+19 838 €+13 287 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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