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Immeuble 4lots

Bien expiré
VilleSaint-Michel (02)
Surface250m²
Coût Total261 340€
Loyer Annuel23 931€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois-1 843€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 230 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 920 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet immeuble de 4 maisons d'une surface de 70, 65, 60,55m², construit en 1980, situé à Saint-Michel. Cet immeuble se compose de plusieurs lots. Il bénéficie d'un beau volume avec ses poutres apparentes et son agencement fonctionnel.

  • Bon état général
  • Terrain de 1000 m²
  • Disponible à partir d'avril 2026 L'immeuble est situé dans un quartier calme de Saint-Michel. Classe énergie D - Classe climat C. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Taxe foncière 2000e Loyer 2300e/mois

230 000euros

Ville : Saint-Michel
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02830
Coordonnées : 49.915980, 4.130670
Total : 261 340€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 12 940€
Valeur du bien : 242 940€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1994€/mois
Loyer annuel estimé : 23931€/an
Fourchette totale : 1611€ - 2469€/mois
Fourchette annuelle : 19333€ - 29624€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.40% - 11.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :675,68 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :168 920 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :+61 080€ (+36.2%)
Marge achat-revente :-92 420€ (-54.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 294,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :76,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 370,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 966,66€
Coût de l'assurance :22 867,25€
Taxe foncière : 2 000,00€/an
Soit par mois : 166,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 2 300,00€/mois
Soit par an : 27 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 994,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 837,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 842,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant travaux de peinture
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 940 €(52 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture chambres:1 440€
    Peinture murs 48 m² × 30€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:1 500€
    Rénovation cuisine complète 10 m² × 150€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 994 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 931 €/an
Calcul : 1 994 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 340 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 915 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 27 600 €/an
Calcul : 2 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 227 €
Revenus locatifs : +23 931 €
Charges déductibles : -52 227 €
Résultat foncier Année 1 : -28 296 €(Déficit de 28 296 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 596 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 39 287 €/an
Revenus locatifs : +23 931 €
Charges déductibles : -39 287 €
Résultat foncier Années 2+ : -15 356 €/an(Déficit de 15 356 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17595.97 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4655.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 931 €52 236 €8 781 €-28 304 €10 700 €17 604 €17 604 €
224 410 €39 063 €8 548 €-14 653 €10 700 €3 953 €21 557 €
324 898 €38 821 €8 307 €-13 923 €10 700 €3 223 €24 780 €
425 396 €38 572 €8 057 €-13 176 €10 700 €2 476 €27 256 €
525 904 €38 314 €7 799 €-12 410 €10 700 €1 710 €28 966 €
626 422 €38 047 €7 532 €-11 624 €10 700 €924 €29 890 €
726 951 €37 770 €7 256 €-10 820 €10 700 €120 €30 010 €
827 490 €37 484 €6 970 €-9 995 €9 995 €-30 010 €
928 039 €37 189 €6 674 €-9 149 €9 149 €-30 010 €
1028 600 €36 883 €6 368 €-8 283 €8 283 €-30 010 €
1129 172 €36 566 €6 052 €-7 394 €7 394 €-30 010 €
1229 756 €36 239 €5 724 €-6 483 €6 483 €-12 405 €
1330 351 €35 900 €5 386 €-5 550 €5 550 €-8 453 €
1430 958 €35 550 €5 035 €-4 592 €4 592 €-5 230 €
1531 577 €35 187 €4 673 €-3 610 €3 610 €-2 754 €
1632 208 €34 812 €4 298 €-2 604 €2 604 €-1 044 €
1732 853 €34 424 €3 910 €-1 572 €1 572 €-120 €
1833 510 €34 023 €3 508 €-513 €513 €--
1934 180 €33 608 €3 093 €572 €---
2034 863 €33 178 €2 663 €1 685 €---
2135 561 €32 734 €2 219 €2 827 €---
2236 272 €32 274 €1 759 €3 998 €---
2336 997 €31 798 €1 283 €5 199 €---
2437 737 €31 306 €791 €6 431 €---
2538 492 €30 797 €282 €7 695 €---
TOTAL766 527 €902 774 €126 967 €-136 247 €134 646 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 40 394 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -136 247 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 026 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 026 €-3 210 €+8 236 €
2+5 026 €-3 210 €+8 236 €
3+5 026 €-3 210 €+8 236 €
4+5 026 €-3 210 €+8 236 €
5+5 026 €-3 210 €+8 236 €
6+5 026 €-3 210 €+8 236 €
7+5 026 €-3 210 €+8 236 €
8+5 026 €-2 998 €+8 024 €
9+5 026 €-2 745 €+7 771 €
10+5 026 €-2 485 €+7 511 €
11+5 026 €-2 218 €+7 244 €
12+5 026 €-1 945 €+6 971 €
13+5 026 €-1 665 €+6 691 €
14+5 026 €-1 378 €+6 404 €
15+5 026 €-1 083 €+6 109 €
16+5 026 €-781 €+5 807 €
17+5 026 €-472 €+5 498 €
18+5 026 €-154 €+5 180 €
19+5 026 €+172 €+4 854 €
20+5 026 €+506 €+4 520 €
21+5 026 €+848 €+4 178 €
22+5 026 €+1 199 €+3 827 €
23+5 026 €+1 560 €+3 466 €
24+5 026 €+1 929 €+3 097 €
25+5 026 €+2 308 €+2 718 €
Total+125 650 €-31 871 €+157 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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