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Maison - 4 pièce(s) - 90 m²

Bien expiré
VilleBénévent-l'Abbaye (23)
Surface90
Coût Total103 660
Loyer Annuel6 704
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-41
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 466,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Transaxia Bénévent l'Abbaye, Monique Bults tel vous propose cet ACIENNE MAISON DE BOURG à

rénover avec plusieurs pièces et chambres et devant une vue dégagée sur l'abbaye

de Bénévent l'Abbaye dans la région Limousin, Nouvelle Aquitaine. Beaucoup de

potentiel, toiture en bon état, un grenier aménageable, proche des commerces et un beau terrain à

coté et à l'arrière de la maison.

Situation géographique : à Bénévent l'Abbaye, un village médiéval, proche

des grands accès, à 25 km de Guéret et à 50 km de Limoges, à la campagne mais

les commerces de village à proximité, ainsi une maison de santé, une pharmacie,

une école primaire et un collège.

Descriptif de l'habitation : une maison d'habitation de 90,5 m2 à

rénover sur 2006 m2.

Au RDC : une entrée 13 m2, deux espaces de vie semi-séparés, côté à

gauche 32 m2 avec un évier et une cheminée.

Au 1er étage : dégagement 6 m2, une chambre devant 16 m2 et une chambre

à l'arrière de 17 m2, un dégagement, une salle d'eau de 6,5 m2 et accès par une

escalier vers le grenier.

Au 2ème étage : sous les combles aménageables.

Un appentis, actuellement chaufferie.

Une cave voutée.

Un terrain de 2.006 m2 attenant de la maison.

Toiture en ardoise et charpente en bon état, anciennes

fenêtres simple vitrage en bois, assainissement par le tout à l'égout.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponible

sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Si vous souhaitez plus d'informations de cette maison

caractéristique Creusoise avec beaucoup de potentiel, contactez votre conseiller

en immobilier Monique Bults de Transaxia Bénévent l'Abbaye, rsac de Guéret no. 442 673

760 et venez visiter : tel. ou par mail :

Laissez-vous inspirer par la belle vie en

Creuse ! " Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ".

Nom du négociateur : BULTS Monique

Ville : Bénévent-l'Abbaye
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23210
Total : 103 660
Prix d'acquisition : 42 000
Travaux : 58 300
Valeur du bien : 100 300
Frais de notaire : 3 360
Coût estimé : 3 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 559€/mois
Loyer annuel estimé : 6704€/an
Fourchette totale : 442€ - 706€/mois
Fourchette annuelle : 5302€ - 8477€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :576,68 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 902
Prix d'achat :42 000
Décote à l'achat :-9 902 (-19.1%)
Marge achat-revente :-51 758€ (-99.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :513,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 543,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 361,08
Coût de l'assurance :9 070,25
Taxe foncière : 670,41€/an
Soit par mois : 55,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 558,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des anciennes fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6.5 m²)
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 1/5 - Cuisine en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 29 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres avec murs abîmés et parquet usé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon complet (environ 32 m²)
Raison: État 1/5 - Salon en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries obsolètes
Quantité: plomberie complète
Raison: Assainissement par le tout à l'égout, nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 300(648 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:3 600
    Isolation combles: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 6.5 m² × 1000€/m² = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 800
    Rénovation complète chambres: 29 m² × 200€/m² = 5800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 400
    Rénovation complète salon: 32 m² × 200€/m² = 6400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:800
    Tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bénévent-l'Abbaye (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 559 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 704 €/an
Calcul : 559 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 660 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 813
Revenus locatifs : +6 704
Charges déductibles : -62 813
Résultat foncier Année 1 : -56 109(Déficit de 56 109 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 709
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 513 €/an
Revenus locatifs : +6 704
Charges déductibles : -4 513
Résultat foncier Années 2+ : 2 191 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34708.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 70462 8163 483-56 11221 400 €34 712 €34 712 €
26 8384 4243 3902 414--32 298 €
36 9754 3283 2952 647--29 651 €
47 1144 2293 1962 885--26 765 €
57 2574 1273 0933 130--23 635 €
67 4024 0212 9883 381--20 254 €
77 5503 9112 8783 639--16 615 €
87 7013 7982 7653 903--12 712 €
97 8553 6802 6474 174--8 538 €
108 0123 5592 5264 453--4 085 €
118 1723 4342 4004 739---
128 3363 3042 2715 032---
138 5023 1692 1365 333---
148 6723 0301 9975 642---
158 8462 8871 8535 959---
169 0232 7381 7056 285---
179 2032 5841 5516 619---
189 3872 4251 3926 963---
199 5752 2601 2277 315---
209 7672 0901 0567 677---
219 9621 9138808 049---
2210 1611 7316988 430---
2310 3641 5425098 822---
2410 5721 3473149 225---
2510 7831 1451129 638---
TOTAL214 735134 49250 36180 24321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 243
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 408-6 420+7 828
2+1 4080+1 408
3+1 4080+1 408
4+1 4080+1 408
5+1 4080+1 408
6+1 4080+1 408
7+1 4080+1 408
8+1 4080+1 408
9+1 4080+1 408
10+1 4080+1 408
11+1 408+196+1 212
12+1 408+1 510-102
13+1 408+1 600-192
14+1 408+1 693-285
15+1 408+1 788-380
16+1 408+1 886-478
17+1 408+1 986-578
18+1 408+2 089-681
19+1 408+2 195-787
20+1 408+2 303-895
21+1 408+2 415-1 007
22+1 408+2 529-1 121
23+1 408+2 647-1 239
24+1 408+2 767-1 359
25+1 408+2 891-1 483
Total+35 200+24 073+11 127
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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