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AU COEUR DE VARZY

VilleVarzy (58)
Surface170m²
Coût Total156 180€
Loyer Annuel12 643€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 588,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Ref 3016 - Charmante maison de village tout confort de 170 m2 élevée sur cave voûtée. Au rez-de-chaussée : Entrée sur salon avec coin bureau 40 m2, cuisine ouverte sur salle à manger 42 m2, salle d'eau-WC. Au premier étage : Palier, trois chambres 14 m2 - 21 m2 - 17 m2, salle d'eau-WC 17 m2, dressing 7 m2. Au deuxième étage : grenier sur l'ensemble 86 m2. Petite cour à l'arrière. Dépendances à l'arrière : une remise et un garage. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://vip-bourgogne-immobilier.com/honoraires/

Ville : Varzy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58210
Coordonnées : 47.358066, 3.389066
Total : 156 180€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 48 180€
Valeur du bien : 148 180€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 6.20€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1054€/mois
Loyer annuel estimé : 12643€/an
Fourchette totale : 823€ - 1349€/mois
Fourchette annuelle : 9871€ - 16194€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 10.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :664,51 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 966 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-12 966€ (-11.5%)
Marge achat-revente :-43 214€ (-38.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :781,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 827,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 382,17€
Coût de l'assurance :13 665,75€
Taxe foncière : 1 264,30€/an
Soit par mois : 105,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 053,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 932,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :120,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 52 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Mise aux normes électrique recommandée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 180 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 200€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 080€
    Peinture murs et plafonds: 52 m² × 40€/m² = 2080€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 400€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varzy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 054 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 643 €/an
Calcul : 1 054 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 180 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 264 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 389 €
Revenus locatifs : +12 643 €
Charges déductibles : -55 389 €
Résultat foncier Année 1 : -42 746 €(Déficit de 42 746 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 346 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 209 €/an
Revenus locatifs : +12 643 €
Charges déductibles : -7 209 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 434 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21345.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 643 €55 394 €5 403 €-42 751 €21 400 €21 351 €21 351 €
212 896 €7 072 €5 261 €5 824 €--15 527 €
313 154 €6 926 €5 115 €6 228 €--9 299 €
413 417 €6 774 €4 963 €6 643 €--2 656 €
513 685 €6 617 €4 806 €7 068 €---
613 959 €6 454 €4 643 €7 505 €---
714 238 €6 285 €4 474 €7 953 €---
814 523 €6 111 €4 300 €8 412 €---
914 813 €5 930 €4 119 €8 883 €---
1015 110 €5 743 €3 932 €9 367 €---
1115 412 €5 549 €3 738 €9 863 €---
1215 720 €5 348 €3 537 €10 372 €---
1316 034 €5 140 €3 329 €10 894 €---
1416 355 €4 925 €3 114 €11 430 €---
1516 682 €4 702 €2 891 €11 980 €---
1617 016 €4 471 €2 660 €12 545 €---
1717 356 €4 232 €2 421 €13 124 €---
1817 703 €3 984 €2 174 €13 719 €---
1918 057 €3 728 €1 917 €14 329 €---
2018 418 €3 463 €1 652 €14 956 €---
2118 787 €3 188 €1 377 €15 599 €---
2219 163 €2 903 €1 092 €16 260 €---
2319 546 €2 608 €797 €16 938 €---
2419 937 €2 303 €492 €17 634 €---
2520 335 €1 986 €175 €18 349 €---
TOTAL404 959 €171 835 €78 382 €233 123 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 123 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 643 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 655 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 655 €-6 420 €+9 075 €
2+2 655 €0 €+2 655 €
3+2 655 €0 €+2 655 €
4+2 655 €0 €+2 655 €
5+2 655 €+1 324 €+1 331 €
6+2 655 €+2 251 €+404 €
7+2 655 €+2 386 €+269 €
8+2 655 €+2 524 €+131 €
9+2 655 €+2 665 €-10 €
10+2 655 €+2 810 €-155 €
11+2 655 €+2 959 €-304 €
12+2 655 €+3 112 €-457 €
13+2 655 €+3 268 €-613 €
14+2 655 €+3 429 €-774 €
15+2 655 €+3 594 €-939 €
16+2 655 €+3 763 €-1 108 €
17+2 655 €+3 937 €-1 282 €
18+2 655 €+4 116 €-1 461 €
19+2 655 €+4 299 €-1 644 €
20+2 655 €+4 487 €-1 832 €
21+2 655 €+4 680 €-2 025 €
22+2 655 €+4 878 €-2 223 €
23+2 655 €+5 081 €-2 426 €
24+2 655 €+5 290 €-2 635 €
25+2 655 €+5 505 €-2 850 €
Total+66 375 €+69 937 €+-3 562 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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