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Appartement à vendre

VilleLangon (33)
Surface77.9m²
Coût Total154 770€
Loyer Annuel8 822€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 77.9 m²
Prix au m² : 1 784,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Pas de balcon

A2Z Agency vous propose : Situé en plein centre de Langon, dans un emplacement privilégié permettant un accès à pied aux commerces et à la gare, cet appartement T3 en duplex de 77.86 m² se trouve au 2 € étage d'un petit immeuble ancien de caractère. Entièrement rénové avec goût, il offre un cadre de vie confortable, lumineux et paisible, idéal pour un couple ou une personne seule à la recherche d'un bien alliant cachet de l'ancien et prestations modernes. L'appartement se compose d'une spacieuse pièce de vie de 40 m² avec cuisine ouverte, de deux chambres avec rangements, d'une salle de bain ainsi d'un WC indépendant . Une cave vient compléter ce bien. Informations copropriété

Lot n°6

Copropriété de 6 lots au total

Aucune procédure en cours, conformément à l'article L.721-1 du Code de la construction et de l'habitation

Charges de copropriété : 40 € par mois (soit 480 € par an)

A2Z Agency, agence immobilière familiale et indépendante à Saint Macaire, à votre service depuis plus de 20 ans ! 4 allée de Tourny 33490 SAINT MACAIRE Laura AYRAL-FLOOD

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Langon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33210
Coordonnées : 44.551076, -0.247098
Total : 154 770€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 4 650€
Valeur du bien : 143 650€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.9m²
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.56€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 735€/mois
Loyer annuel estimé : 8822€/an
Fourchette totale : 589€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 7069€ - 11010€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 974,95 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 849 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-14 849€ (-9.7%)
Marge achat-revente :-921€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :46,43€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 819,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 176,80€
Coût de l'assurance :13 929,30€
Taxe foncière : 882,22€/an
Soit par mois : 73,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 735,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 933,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 650 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:900€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle à manger - Rafraîchissement léger:900€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Salle de bain - Rénovation légère:450€
    Peinture murs et plafond: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langon. Les prix incluent la main d'œuvre. Les tarifs pour la peinture sont estimés à 30€/m² en moyenne, adaptés pour un état de surface bon à moyen.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 735 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 822 €/an
Calcul : 735 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 318 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 770 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 882 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 888 €
Revenus locatifs : +8 822 €
Charges déductibles : -11 888 €
Résultat foncier Année 1 : -3 065 €(Déficit de 3 065 €)
Imputable sur revenu global : 3 065 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 238 €/an
Revenus locatifs : +8 822 €
Charges déductibles : -7 238 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 585 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 822 €11 893 €5 323 €-3 071 €3 071 €--
28 999 €7 103 €5 183 €1 896 €---
39 179 €6 958 €5 039 €2 221 €---
49 362 €6 808 €4 889 €2 554 €---
59 549 €6 653 €4 734 €2 896 €---
69 740 €6 492 €4 573 €3 248 €---
79 935 €6 326 €4 407 €3 609 €---
810 134 €6 154 €4 234 €3 980 €---
910 337 €5 975 €4 056 €4 361 €---
1010 543 €5 791 €3 871 €4 753 €---
1110 754 €5 600 €3 680 €5 155 €---
1210 969 €5 402 €3 482 €5 568 €---
1311 189 €5 197 €3 277 €5 992 €---
1411 412 €4 984 €3 065 €6 428 €---
1511 641 €4 765 €2 845 €6 876 €---
1611 874 €4 537 €2 618 €7 336 €---
1712 111 €4 302 €2 382 €7 809 €---
1812 353 €4 058 €2 139 €8 295 €---
1912 600 €3 806 €1 886 €8 795 €---
2012 852 €3 544 €1 625 €9 308 €---
2113 109 €3 274 €1 354 €9 836 €---
2213 371 €2 993 €1 074 €10 378 €---
2313 639 €2 703 €784 €10 936 €---
2413 912 €2 403 €484 €11 509 €---
2514 190 €2 092 €173 €12 098 €---
TOTAL282 577 €129 812 €77 177 €152 766 €3 071 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 921 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 822 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 853 €-921 €+2 774 €
2+1 853 €+569 €+1 284 €
3+1 853 €+666 €+1 187 €
4+1 853 €+766 €+1 087 €
5+1 853 €+869 €+984 €
6+1 853 €+974 €+879 €
7+1 853 €+1 083 €+770 €
8+1 853 €+1 194 €+659 €
9+1 853 €+1 308 €+545 €
10+1 853 €+1 426 €+427 €
11+1 853 €+1 546 €+307 €
12+1 853 €+1 670 €+183 €
13+1 853 €+1 798 €+55 €
14+1 853 €+1 928 €-75 €
15+1 853 €+2 063 €-210 €
16+1 853 €+2 201 €-348 €
17+1 853 €+2 343 €-490 €
18+1 853 €+2 489 €-636 €
19+1 853 €+2 638 €-785 €
20+1 853 €+2 792 €-939 €
21+1 853 €+2 951 €-1 098 €
22+1 853 €+3 113 €-1 260 €
23+1 853 €+3 281 €-1 428 €
24+1 853 €+3 453 €-1 600 €
25+1 853 €+3 629 €-1 776 €
Total+46 325 €+45 830 €+495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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