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Appartement à vendre

VilleSotteville-lès-Rouen (76)
Surface55.24m²
Coût Total114 772€
Loyer Annuel7 214€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-253€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 900 €
Surface : 55.24 m²
Prix au m² : 1 192,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 25/08/2026, 6 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 15,75 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, TV par câble, Interphone, Non meublé

A vendre en EXCLUSIVITE chez AIPN, appartement T3, à rafraichir, situé au 6e étage avec ascenseur sur le palier.

Celui-ci est composé ainsi : entrée avec placard, séjour donnant sur balcon, deux chambres, salle de douche et toilettes indépendantes.

En complément, double vitrage, volets roulants électriques, cave. La résidence est équipée d'un ascenseur ainsi que d'un interphone. charges : 530€/trim (eau, chauffage, ascenseur, communs) foncier : 1048€

Ville : Sotteville-lès-Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76300
Coordonnées : 49.421393, 1.088886
Total : 114 772€
Prix d'acquisition : 65 900€
Travaux : 43 600€
Valeur du bien : 109 500€
Frais de notaire : 5 272€
Coût estimé : 5 272€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.24m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.76€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7214€/an
Fourchette totale : 484€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 5809€ - 8960€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 809,05 €/m²
Basé sur :358 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 932 €
Prix d'achat :65 900 €
Décote à l'achat :-34 032€ (-34.1%)
Marge achat-revente :-14 840€ (-14.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :33,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 589,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 110,73€
Coût de l'assurance :10 042,55€
Taxe foncière : 1 048,00€/an
Soit par mois : 87,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 176,67€/mois
Soit par an : 2 120,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 601,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-252,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 55.24 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, possibilité de remplacement si nécessaire.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine à rafraîchir.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain à rafraîchir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 600 €(789 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sotteville-lès-Rouen. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque poste de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 214 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 625 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 772 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 048 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 120 €/an
Calcul : 177 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 794 €
Revenus locatifs : +7 214 €
Charges déductibles : -50 794 €
Résultat foncier Année 1 : -43 580 €(Déficit de 43 580 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 180 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 194 €/an
Revenus locatifs : +7 214 €
Charges déductibles : -7 194 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22180.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 835 €(65% de 65 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 558 €/an
Calcul : 42 835 € × 3,636% = 1 558 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 214 €50 798 €3 628 €-43 584 €21 400 €22 184 €22 184 €
27 359 €7 099 €3 529 €259 €--21 924 €
37 506 €6 997 €3 427 €509 €--21 415 €
47 656 €6 891 €3 322 €764 €--20 651 €
57 809 €6 783 €3 213 €1 026 €--19 625 €
67 965 €6 670 €3 100 €1 295 €--18 330 €
78 124 €6 554 €2 984 €1 570 €--16 759 €
88 287 €6 434 €2 864 €1 853 €--14 906 €
98 453 €6 310 €2 741 €2 142 €--12 764 €
108 622 €6 183 €2 613 €2 439 €--10 325 €
118 794 €6 051 €2 481 €2 743 €--7 582 €
128 970 €5 914 €2 345 €3 056 €---
139 149 €5 774 €2 204 €3 376 €---
149 332 €5 629 €2 059 €3 704 €---
159 519 €5 479 €1 909 €4 040 €---
169 709 €5 324 €1 754 €4 385 €---
179 904 €5 164 €1 594 €4 739 €---
1810 102 €4 999 €1 429 €5 103 €---
1910 304 €4 829 €1 259 €5 475 €---
2010 510 €4 653 €1 083 €5 857 €---
2110 720 €4 471 €902 €6 249 €---
2210 934 €4 284 €714 €6 651 €---
2311 153 €4 090 €521 €7 063 €---
2411 376 €3 890 €321 €7 486 €---
2511 604 €3 684 €114 €7 920 €---
TOTAL231 075 €184 954 €52 111 €46 120 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 46 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 515 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 515 €-6 420 €+7 935 €
2+1 515 €0 €+1 515 €
3+1 515 €0 €+1 515 €
4+1 515 €0 €+1 515 €
5+1 515 €0 €+1 515 €
6+1 515 €0 €+1 515 €
7+1 515 €0 €+1 515 €
8+1 515 €0 €+1 515 €
9+1 515 €0 €+1 515 €
10+1 515 €0 €+1 515 €
11+1 515 €0 €+1 515 €
12+1 515 €+917 €+598 €
13+1 515 €+1 013 €+502 €
14+1 515 €+1 111 €+404 €
15+1 515 €+1 212 €+303 €
16+1 515 €+1 316 €+199 €
17+1 515 €+1 422 €+93 €
18+1 515 €+1 531 €-16 €
19+1 515 €+1 642 €-127 €
20+1 515 €+1 757 €-242 €
21+1 515 €+1 875 €-360 €
22+1 515 €+1 995 €-480 €
23+1 515 €+2 119 €-604 €
24+1 515 €+2 246 €-731 €
25+1 515 €+2 376 €-861 €
Total+37 875 €+16 111 €+21 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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