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Appartement à vendre

VilleImphy (58)
Surface57m²
Coût Total51 420€
Loyer Annuel5 163€
Rentabilité10.04%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 36 500 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 640,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Kitchenette, Cave, 2 chambres

A VENDRE - IMPHY - A 15 min de Nevers. appartement composé, de deux chambres, d'un salon avec kitchenette, wc, salle d'eau Grenier, cave, deux cabanons et un terrain. Accès indépendant.

PRIX : 39 650 € - HONORAIRES D' AGENCE INCLUS, à charge vendeur

Ville : Imphy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58160
Coordonnées : 46.925563, 3.284464
Total : 51 420€
Prix d'acquisition : 36 500€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 48 500€
Frais de notaire : 2 920€
Coût estimé : 2 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 430€/mois
Loyer annuel estimé : 5163€/an
Fourchette totale : 335€ - 553€/mois
Fourchette annuelle : 4018€ - 6635€/an
Rentabilité brute :10.04%
Fourchette de rentabilité :7.81% - 12.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :708,72 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :40 397 €
Prix d'achat :36 500 €
Décote à l'achat :-3 897€ (-9.6%)
Marge achat-revente :-11 023€ (-27.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :51 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :254,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :15,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 269,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :24 981,35€
Coût de l'assurance :4 499,25€
Taxe foncière : 516,33€/an
Soit par mois : 43,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 430,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 312,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 372 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec mobilier ancien et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec parquet et mobilier ancien nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé et papier peint daté

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(211 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 163 €/an
Calcul : 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 51 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 180 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 516 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 422 €
Revenus locatifs : +5 163 €
Charges déductibles : -14 422 €
Résultat foncier Année 1 : -9 259 €(Déficit de 9 259 €)
Imputable sur revenu global : 9 259 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 422 €/an
Revenus locatifs : +5 163 €
Charges déductibles : -2 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 741 €/an
Prix d'achat du bien : 36 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 725 €(65% de 36 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 863 €/an
Calcul : 23 725 € × 3,636% = 863 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 163 €14 424 €1 728 €-9 261 €9 261 €--
25 267 €2 378 €1 682 €2 888 €---
35 372 €2 331 €1 634 €3 041 €---
45 479 €2 282 €1 585 €3 198 €---
55 589 €2 231 €1 534 €3 358 €---
65 701 €2 178 €1 482 €3 522 €---
75 815 €2 124 €1 428 €3 691 €---
85 931 €2 068 €1 371 €3 863 €---
96 050 €2 009 €1 313 €4 040 €---
106 171 €1 949 €1 253 €4 221 €---
116 294 €1 887 €1 191 €4 407 €---
126 420 €1 823 €1 126 €4 597 €---
136 548 €1 756 €1 060 €4 792 €---
146 679 €1 687 €991 €4 992 €---
156 813 €1 616 €919 €5 197 €---
166 949 €1 542 €846 €5 407 €---
177 088 €1 466 €769 €5 623 €---
187 230 €1 387 €690 €5 843 €---
197 374 €1 305 €609 €6 070 €---
207 522 €1 220 €524 €6 302 €---
217 672 €1 133 €437 €6 539 €---
227 826 €1 042 €346 €6 783 €---
237 982 €949 €253 €7 033 €---
248 142 €852 €156 €7 290 €---
258 305 €752 €56 €7 553 €---
TOTAL165 381 €54 389 €24 981 €110 993 €9 261 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 778 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 993 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 084 €-2 778 €+3 862 €
2+1 084 €+867 €+217 €
3+1 084 €+912 €+172 €
4+1 084 €+959 €+125 €
5+1 084 €+1 007 €+77 €
6+1 084 €+1 057 €+27 €
7+1 084 €+1 107 €-23 €
8+1 084 €+1 159 €-75 €
9+1 084 €+1 212 €-128 €
10+1 084 €+1 266 €-182 €
11+1 084 €+1 322 €-238 €
12+1 084 €+1 379 €-295 €
13+1 084 €+1 438 €-354 €
14+1 084 €+1 498 €-414 €
15+1 084 €+1 559 €-475 €
16+1 084 €+1 622 €-538 €
17+1 084 €+1 687 €-603 €
18+1 084 €+1 753 €-669 €
19+1 084 €+1 821 €-737 €
20+1 084 €+1 890 €-806 €
21+1 084 €+1 962 €-878 €
22+1 084 €+2 035 €-951 €
23+1 084 €+2 110 €-1 026 €
24+1 084 €+2 187 €-1 103 €
25+1 084 €+2 266 €-1 182 €
Total+27 100 €+33 298 €+-6 198 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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