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Appartement 3 pièces 71 m²

Bien expiré
VillePavillons-sous-Bois (93)
Surface71m²
Coût Total203 320€
Loyer Annuel14 816€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 239,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 71 m² - Appartement de 3 pièces de 71 m² à Les Pavillons-sous-Bois

Cet appartement T3 de 71 m2 situé au 3ème étage sans ascenseur à Pavillons-sous-Bois offre une belle surface avec un séjour, une cuisine fermée et équipée, deux chambres, une salle d'eau et des WC séparés. Rafraichissement à prévoir.

L'environnement est particulièrement pratique pour la vie de famille, avec plusieurs écoles à proximité immédiate : l'école primaire Julie-Victoire Daubié, l'école élémentaire Jules Verne, l'école primaire publique Marguerite Léopold, ainsi que le collège Claude Nicolas Ledoux et le lycée professionnel Léo Lagrange à un peu plus de 500 à 700 m. Pour les moments de détente, plusieurs parcs se trouvent à quelques centaines de mètres, comme le parc Ion à moins de 200 m, le parc de vélo de la Justice autour de 500 m et le square Honoré d'Estienne d'Orves à environ 600 m. Un arrêt de bus Robert Schuman se situe également à un peu plus de 600 m, permettant de rejoindre facilement les communes voisines.

Caractéristiques techniques

  • DPE : en cours de réalisation
  • Taxe foncière: 1028€

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (***)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien. Référence annonce : 2fb42b96-adb6-4a3e-a765-1de15f Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pavillons-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93320
Coordonnées : 48.906815, 2.494188
Total : 203 320€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 31 600€
Valeur du bien : 190 600€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 17.39€/m²/mois
Fourchette : 14.38€ - 21.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1235€/mois
Loyer annuel estimé : 14816€/an
Fourchette totale : 1021€ - 1493€/mois
Fourchette annuelle : 12256€ - 17910€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 004,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 064,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 128,89€
Coût de l'assurance :17 790,50€
Taxe foncière : 1 028,00€/an
Soit par mois : 85,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 234,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 149,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 600 €(445 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pavillons-sous-Bois (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 235 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 816 €/an
Calcul : 1 235 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 785 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 320 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 028 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 124 €
Revenus locatifs : +14 816 €
Charges déductibles : -40 124 €
Résultat foncier Année 1 : -25 308 €(Déficit de 25 308 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 908 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 524 €/an
Revenus locatifs : +14 816 €
Charges déductibles : -8 524 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 292 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3908.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 816 €40 131 €6 791 €-25 315 €21 400 €3 915 €3 915 €
215 112 €8 350 €6 610 €6 762 €---
315 414 €8 163 €6 423 €7 251 €---
415 723 €7 969 €6 230 €7 753 €---
516 037 €7 769 €6 030 €8 268 €---
616 358 €7 562 €5 823 €8 795 €---
716 685 €7 348 €5 609 €9 337 €---
817 019 €7 127 €5 387 €9 892 €---
917 359 €6 898 €5 158 €10 461 €---
1017 706 €6 661 €4 922 €11 045 €---
1118 060 €6 416 €4 677 €11 644 €---
1218 422 €6 163 €4 423 €12 259 €---
1318 790 €5 901 €4 161 €12 889 €---
1419 166 €5 630 €3 890 €13 536 €---
1519 549 €5 349 €3 610 €14 200 €---
1619 940 €5 059 €3 320 €14 881 €---
1720 339 €4 759 €3 020 €15 580 €---
1820 746 €4 449 €2 709 €16 297 €---
1921 161 €4 128 €2 388 €17 032 €---
2021 584 €3 796 €2 057 €17 788 €---
2122 015 €3 453 €1 713 €18 563 €---
2222 456 €3 098 €1 358 €19 358 €---
2322 905 €2 730 €991 €20 174 €---
2423 363 €2 350 €611 €21 013 €---
2523 830 €1 958 €218 €21 873 €---
TOTAL474 554 €173 219 €98 129 €301 334 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 816 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 111 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 111 €-6 420 €+9 531 €
2+3 111 €+854 €+2 257 €
3+3 111 €+2 175 €+936 €
4+3 111 €+2 326 €+785 €
5+3 111 €+2 480 €+631 €
6+3 111 €+2 639 €+472 €
7+3 111 €+2 801 €+310 €
8+3 111 €+2 967 €+144 €
9+3 111 €+3 138 €-27 €
10+3 111 €+3 313 €-202 €
11+3 111 €+3 493 €-382 €
12+3 111 €+3 678 €-567 €
13+3 111 €+3 867 €-756 €
14+3 111 €+4 061 €-950 €
15+3 111 €+4 260 €-1 149 €
16+3 111 €+4 464 €-1 353 €
17+3 111 €+4 674 €-1 563 €
18+3 111 €+4 889 €-1 778 €
19+3 111 €+5 110 €-1 999 €
20+3 111 €+5 336 €-2 225 €
21+3 111 €+5 569 €-2 458 €
22+3 111 €+5 807 €-2 696 €
23+3 111 €+6 052 €-2 941 €
24+3 111 €+6 304 €-3 193 €
25+3 111 €+6 562 €-3 451 €
Total+77 775 €+90 400 €+-12 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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