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Détails du bien

Bien expiré
VilleRochefort (73)
Surface160m²
Coût Total298 500€
Loyer Annuel23 275€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 437,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans un environnement recherché, cette propriété offre un fort potentiel d'aménagement et de valorisation, idéale pour un projet d'investissement, de division ou une grande maison familiale.

Actuellement réunies en une seule habitation, deux maisons distinctes et mitoyennes composent ce bien, offrant la possibilité de les re-séparer facilement selon vos besoins.

D'une belle surface, l'ensemble se compose de :

  • 7 pièces
  • 5 chambres -2 cuisines -2 pièces de vie -2 salles d'eau -2 garages en bon état

À l'extérieur, vous bénéficierez d'une parcelle offrant de nombreuses opportunités :

  • Terrain divisible avec possibilité de construction
  • Secteur situé en zone non submersible

Des travaux sont à prévoir, offrant de belles possibilités d'aménagement selon vos envies ! julie Brion-Tran (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 982319402 - LA ROCHELLE.

Ville : Rochefort
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73240
Coordonnées : 45.956200, -0.969238
Total : 298 500€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 50 100€
Valeur du bien : 280 100€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 12.12€/m²/mois
Fourchette : 9.15€ - 16.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1940€/mois
Loyer annuel estimé : 23275€/an
Fourchette totale : 1465€ - 2569€/mois
Fourchette annuelle : 17574€ - 30825€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 10.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :400 000 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-170 000€ (-42.5%)
Marge achat-revente :101 500€ (25.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 479,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :87,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 567,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 497,62€
Coût de l'assurance :26 118,75€
Taxe foncière : 2 327,53€/an
Soit par mois : 193,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 939,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 761,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :178,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments décoratifs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 100 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€/système = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 3000€/salle = 6000€, Carrelage: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier selon les spécificités du projet.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 940 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 275 €/an
Calcul : 1 940 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 500 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 045 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 328 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 522 €
Revenus locatifs : +23 275 €
Charges déductibles : -63 522 €
Résultat foncier Année 1 : -40 247 €(Déficit de 40 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 422 €/an
Revenus locatifs : +23 275 €
Charges déductibles : -13 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18846.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 275 €63 532 €10 059 €-40 256 €21 400 €18 856 €18 856 €
223 741 €13 165 €9 792 €10 576 €--8 280 €
324 216 €12 889 €9 517 €11 327 €---
424 700 €12 603 €9 231 €12 097 €---
525 194 €12 308 €8 936 €12 886 €---
625 698 €12 002 €8 630 €13 696 €---
726 212 €11 686 €8 314 €14 526 €---
826 736 €11 359 €7 986 €15 377 €---
927 271 €11 020 €7 648 €16 251 €---
1027 816 €10 670 €7 298 €17 146 €---
1128 373 €10 308 €6 935 €18 065 €---
1228 940 €9 933 €6 560 €19 007 €---
1329 519 €9 545 €6 172 €19 974 €---
1430 109 €9 143 €5 771 €20 966 €---
1530 711 €8 728 €5 356 €21 983 €---
1631 326 €8 298 €4 926 €23 027 €---
1731 952 €7 854 €4 482 €24 098 €---
1832 591 €7 394 €4 022 €25 197 €---
1933 243 €6 918 €3 546 €26 325 €---
2033 908 €6 426 €3 053 €27 482 €---
2134 586 €5 916 €2 544 €28 670 €---
2235 278 €5 389 €2 017 €29 888 €---
2335 983 €4 844 €1 472 €31 139 €---
2436 703 €4 280 €907 €32 423 €---
2537 437 €3 696 €324 €33 741 €---
TOTAL745 516 €279 905 €145 498 €465 611 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 465 611 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 275 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 888 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 888 €-6 420 €+11 308 €
2+4 888 €0 €+4 888 €
3+4 888 €+914 €+3 974 €
4+4 888 €+3 629 €+1 259 €
5+4 888 €+3 866 €+1 022 €
6+4 888 €+4 109 €+779 €
7+4 888 €+4 358 €+530 €
8+4 888 €+4 613 €+275 €
9+4 888 €+4 875 €+13 €
10+4 888 €+5 144 €-256 €
11+4 888 €+5 419 €-531 €
12+4 888 €+5 702 €-814 €
13+4 888 €+5 992 €-1 104 €
14+4 888 €+6 290 €-1 402 €
15+4 888 €+6 595 €-1 707 €
16+4 888 €+6 908 €-2 020 €
17+4 888 €+7 229 €-2 341 €
18+4 888 €+7 559 €-2 671 €
19+4 888 €+7 897 €-3 009 €
20+4 888 €+8 245 €-3 357 €
21+4 888 €+8 601 €-3 713 €
22+4 888 €+8 967 €-4 079 €
23+4 888 €+9 342 €-4 454 €
24+4 888 €+9 727 €-4 839 €
25+4 888 €+10 122 €-5 234 €
Total+122 200 €+139 683 €+-17 483 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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