Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface89m²
Coût Total146 800€
Loyer Annuel12 930€
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 348,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 13
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 13/14 étage, Ascenseur, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Gardien

DIJON, T4 - Appartement lumineux avec vue sur DIJON et TALANT en parfait état d'une superficie de 88,65 m² (loi carrez) avec deux loggias fermées de 6.34m² chacune soit un total de 101,33 m² (loi carrez). L'appartement est situé au 13ème étage d'un immeuble de 14 étages avec ascenseur. Concierge sur place. L'appartement comprend : une très grande entrée, débarras, cuisine aménagée ouverte, séjour/salon ( 26.94 m²) donnant sur loggia, dégagement avec placard, et trois chambres donnant sur loggia (9.87, 9.87 et 10.32 m²). Séchoir sur palier au même niveau, cave au rez-de-chaussée, place de parking couvert. Charges 306 €/mois comprenant ( eau froide, eau chaude, chauffage réseau urbain) - Classe énergie : D - Classe climat : C - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1440 à 2010 € (base 2023) - Prix : 120 000 €, Hon. Négo charge Vdr. - Réf : 044/2025/112

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Total : 146 800€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 17 200€
Valeur du bien : 137 200€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1077€/mois
Loyer annuel estimé : 12930€/an
Fourchette totale : 858€ - 1353€/mois
Fourchette annuelle : 10300€ - 16230€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 11.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 852,94 €/m²
Basé sur :1759 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :253 912 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-133 912€ (-52.7%)
Marge achat-revente :107 112€ (42.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :42,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 770,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 554,61€
Coût de l'assurance :12 845,00€
Taxe foncière : 1 292,98€/an
Soit par mois : 107,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 306,00€/mois
Soit par an : 3 672,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 077,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour l'appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 200 €(193 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 800€/m² × 5 = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant (30 m²): 100€/m² × 30 = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds (30 m²): 40€/m² × 30 = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés selon les coûts moyens constatés pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 077 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 930 €/an
Calcul : 1 077 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 942 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 800 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 293 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 672 €/an
Calcul : 306 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 621 €
Revenus locatifs : +12 930 €
Charges déductibles : -27 621 €
Résultat foncier Année 1 : -14 691 €(Déficit de 14 691 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 991 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 421 €/an
Revenus locatifs : +12 930 €
Charges déductibles : -10 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3991.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 930 €27 626 €4 947 €-14 696 €10 700 €3 996 €3 996 €
213 188 €10 295 €4 816 €2 894 €--1 102 €
313 452 €10 159 €4 680 €3 293 €---
413 721 €10 019 €4 540 €3 703 €---
513 996 €9 873 €4 394 €4 122 €---
614 276 €9 723 €4 244 €4 553 €---
714 561 €9 567 €4 089 €4 994 €---
814 852 €9 406 €3 928 €5 446 €---
915 149 €9 240 €3 761 €5 909 €---
1015 452 €9 068 €3 589 €6 385 €---
1115 761 €8 889 €3 411 €6 872 €---
1216 077 €8 705 €3 226 €7 371 €---
1316 398 €8 514 €3 036 €7 884 €---
1416 726 €8 317 €2 838 €8 409 €---
1517 061 €8 113 €2 634 €8 948 €---
1617 402 €7 901 €2 423 €9 500 €---
1717 750 €7 683 €2 204 €10 067 €---
1818 105 €7 457 €1 978 €10 648 €---
1918 467 €7 223 €1 744 €11 244 €---
2018 836 €6 980 €1 502 €11 856 €---
2119 213 €6 730 €1 251 €12 483 €---
2219 597 €6 471 €992 €13 127 €---
2319 989 €6 203 €724 €13 787 €---
2420 389 €5 925 €446 €14 464 €---
2520 797 €5 638 €159 €15 159 €---
TOTAL414 145 €225 724 €71 555 €188 421 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 421 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 930 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 715 €-3 210 €+5 925 €
2+2 715 €0 €+2 715 €
3+2 715 €+657 €+2 058 €
4+2 715 €+1 111 €+1 604 €
5+2 715 €+1 237 €+1 478 €
6+2 715 €+1 366 €+1 349 €
7+2 715 €+1 498 €+1 217 €
8+2 715 €+1 634 €+1 081 €
9+2 715 €+1 773 €+942 €
10+2 715 €+1 915 €+800 €
11+2 715 €+2 062 €+653 €
12+2 715 €+2 211 €+504 €
13+2 715 €+2 365 €+350 €
14+2 715 €+2 523 €+192 €
15+2 715 €+2 684 €+31 €
16+2 715 €+2 850 €-135 €
17+2 715 €+3 020 €-305 €
18+2 715 €+3 194 €-479 €
19+2 715 €+3 373 €-658 €
20+2 715 €+3 557 €-842 €
21+2 715 €+3 745 €-1 030 €
22+2 715 €+3 938 €-1 223 €
23+2 715 €+4 136 €-1 421 €
24+2 715 €+4 339 €-1 624 €
25+2 715 €+4 548 €-1 833 €
Total+67 875 €+56 526 €+11 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →