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Appartement 93 m² à Belfort

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface93
Coût Total199 630
Loyer Annuel10 212
Rentabilité5.12%
Cashflow/mois-549
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 268,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 93 m², 4 pièces

Triangle Bavilliers / Danjoutin / BELFORT

Situé au 1er étage d'une petite copropriété de 5 lots d'habitation.

Agréable et lumineux appartement traversant de type 4 pièces et d'une surface de 93m².

Il comprend : entrée avec placards, salon-séjour de 33m² avec accès sur balcon, spacieuse cuisine équipée avec cellier attenant, 2 chambres, salle de bains avec fenêtres et toilettes indépendants.

Et en complément, cet appartement dispose d'un garage, parking et cave.

Les charges de copropriété s'élèvent à 270 € par mois et comprennent essentiellement votre consommation de chauffage, d'eau froide, d'eau chaude ainsi que les charges de copropriété habituelles.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 15 lots. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3172.00 € et 4292.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.638830, 6.862220
Total : 199 630
Prix d'acquisition : 118 000
Travaux : 72 190
Valeur du bien : 190 190
Frais de notaire : 9 440
Coût estimé : 9 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 851€/mois
Loyer annuel estimé : 10212€/an
Fourchette totale : 663€ - 1093€/mois
Fourchette annuelle : 7954€ - 13111€/an
Rentabilité brute :5.12%
Fourchette de rentabilité :3.98% - 6.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 630
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :986,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 044,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 347,97
Coût de l'assurance :17 467,63
Taxe foncière : 1 021,20€/an
Soit par mois : 85,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 270,00€/mois
Soit par an : 3 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 851,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 399,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-548,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - bon état général
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - bien entretenu mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 190(776 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 800
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 800€ = 4800€
  • Menuiseries:6 300
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 700€/fenêtre = 6300€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:42 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 20000€
  • Chambres:3 840
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ = 2400€
  • Salle de bain:2 300
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture: 300€ + Changement robinetterie: 500€ + Main d'œuvre: 700€ = 1500€
  • Salon:2 450
    Peinture salon: 50 m² × 25€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 500€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 851 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 212 €/an
Calcul : 851 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 630 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 699 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 021 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 240 €/an
Calcul : 270 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 190
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 811
Revenus locatifs : +10 212
Charges déductibles : -83 811
Résultat foncier Année 1 : -73 599(Déficit de 73 599 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 199
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 621 €/an
Revenus locatifs : +10 212
Charges déductibles : -11 621
Résultat foncier Années 2+ : -1 409 €/an(Déficit de 1 409 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52199.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 21283 8186 668-73 60621 400 €52 206 €52 206 €
210 41611 4506 490-1 0341 034 €-52 206 €
310 62511 2676 307-642642 €-52 206 €
410 83711 0776 117-240240 €-52 206 €
511 05410 8805 920174--52 032 €
611 27510 6775 717598--51 434 €
711 50010 4675 5071 033--50 401 €
811 73010 2505 2901 481--48 920 €
911 96510 0255 0651 940--46 980 €
1012 2049 7924 8322 412--44 568 €
1112 4489 5524 5922 897--41 671 €
1212 6979 3034 3433 394---
1312 9519 0464 0863 906---
1413 2108 7793 8194 431---
1513 4758 5043 5444 970---
1613 7448 2193 2595 525---
1714 0197 9252 9656 094---
1814 2997 6202 6606 679---
1914 5857 3052 3457 280---
2014 8776 9792 0197 898---
2115 1756 6421 6828 532---
2215 4786 2931 3339 185---
2315 7885 9339739 855---
2416 1035 56060010 544---
2516 4255 17421411 252---
TOTAL327 094292 53696 34834 55823 316Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 995
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 558
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 212 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 145-6 420+8 565
2+2 145-310+2 455
3+2 145-193+2 338
4+2 145-72+2 217
5+2 1450+2 145
6+2 1450+2 145
7+2 1450+2 145
8+2 1450+2 145
9+2 1450+2 145
10+2 1450+2 145
11+2 1450+2 145
12+2 145+1 018+1 127
13+2 145+1 172+973
14+2 145+1 329+816
15+2 145+1 491+654
16+2 145+1 657+488
17+2 145+1 828+317
18+2 145+2 004+141
19+2 145+2 184-39
20+2 145+2 369-224
21+2 145+2 560-415
22+2 145+2 755-610
23+2 145+2 956-811
24+2 145+3 163-1 018
25+2 145+3 375-1 230
Total+53 625+22 869+30 756
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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