Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleWissembourg (67)
Surface50m²
Coût Total110 500€
Loyer Annuel7 889€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, Pas de cave, Non meublé

Spécial investisseur, venez découvrir cet appartement à rénover en plein cœur du centre historique de Wissembourg. De beaux volumes à exploiter et à proximité de toutes commodités. Mais une visite vaut mieux que tous les descriptifs alors pour visiter ça se passe chez Aurélien Bien soumis au statut de la copropriété, 5 logements, procédure en cours : aucune, 6 lots, Charges budget prévisionnel annuel 454 euros.

Annonce publiée par Aurelien Ball (EI) votre agent commercial en immobilier LF immo à Wissembourg, 67160 immatriculé au RSAC de STRASBOURG sous le n°904 123 908 000 25. Consultez nos tarifs sur le site LF immo.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Wissembourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67160
Coordonnées : 49.033362, 7.944164
Total : 110 500€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 45 700€
Valeur du bien : 105 700€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 13.15€/m²/mois
Fourchette : 10.62€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 657€/mois
Loyer annuel estimé : 7889€/an
Fourchette totale : 531€ - 814€/mois
Fourchette annuelle : 6373€ - 9765€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :554,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 586,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 812,50€
Coût de l'assurance :9 668,75€
Taxe foncière : 788,88€/an
Soit par mois : 65,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 37,50€/mois
Soit par an : 450,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 657,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 700 €(914 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 000€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 100€ = 2000€, Peinture murs: 20 m² × 50€ = 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 12 m² × 100€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wissembourg (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 657 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 889 €/an
Calcul : 657 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 841 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 500 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 789 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 167 €
Revenus locatifs : +7 889 €
Charges déductibles : -51 167 €
Résultat foncier Année 1 : -43 278 €(Déficit de 43 278 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 878 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 467 €/an
Revenus locatifs : +7 889 €
Charges déductibles : -5 467 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 422 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21877.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 889 €51 170 €3 845 €-43 281 €21 400 €21 881 €21 881 €
28 047 €5 370 €3 744 €2 677 €--19 205 €
38 207 €5 266 €3 640 €2 942 €--16 263 €
48 372 €5 158 €3 532 €3 214 €--13 049 €
58 539 €5 046 €3 421 €3 493 €--9 556 €
68 710 €4 931 €3 305 €3 779 €--5 777 €
78 884 €4 811 €3 185 €4 073 €--1 704 €
89 062 €4 687 €3 061 €4 375 €---
99 243 €4 558 €2 933 €4 684 €---
109 428 €4 425 €2 800 €5 002 €---
119 616 €4 288 €2 662 €5 329 €---
129 809 €4 145 €2 519 €5 664 €---
1310 005 €3 997 €2 371 €6 008 €---
1410 205 €3 844 €2 218 €6 361 €---
1510 409 €3 685 €2 060 €6 724 €---
1610 617 €3 521 €1 895 €7 096 €---
1710 830 €3 351 €1 725 €7 479 €---
1811 046 €3 174 €1 549 €7 872 €---
1911 267 €2 992 €1 366 €8 275 €---
2011 492 €2 803 €1 177 €8 690 €---
2111 722 €2 607 €981 €9 115 €---
2211 957 €2 404 €778 €9 553 €---
2312 196 €2 194 €568 €10 002 €---
2412 440 €1 976 €351 €10 464 €---
2512 689 €1 751 €125 €10 938 €---
TOTAL252 680 €142 153 €55 813 €110 527 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 527 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 657 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 657 €-6 420 €+8 077 €
2+1 657 €0 €+1 657 €
3+1 657 €0 €+1 657 €
4+1 657 €0 €+1 657 €
5+1 657 €0 €+1 657 €
6+1 657 €0 €+1 657 €
7+1 657 €0 €+1 657 €
8+1 657 €+801 €+856 €
9+1 657 €+1 405 €+252 €
10+1 657 €+1 501 €+156 €
11+1 657 €+1 599 €+58 €
12+1 657 €+1 699 €-42 €
13+1 657 €+1 802 €-145 €
14+1 657 €+1 908 €-251 €
15+1 657 €+2 017 €-360 €
16+1 657 €+2 129 €-472 €
17+1 657 €+2 244 €-587 €
18+1 657 €+2 362 €-705 €
19+1 657 €+2 483 €-826 €
20+1 657 €+2 607 €-950 €
21+1 657 €+2 735 €-1 078 €
22+1 657 €+2 866 €-1 209 €
23+1 657 €+3 001 €-1 344 €
24+1 657 €+3 139 €-1 482 €
25+1 657 €+3 281 €-1 624 €
Total+41 425 €+33 158 €+8 267 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →