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Appartement 2 pièces lumineux avec balcon Montrichard

Bien expiré
VilleMontrichard (41)
Surface47m²
Coût Total148 276€
Loyer Annuel6 370€
Rentabilité4.30%
Cashflow/mois-667€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 200 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 323,4 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité ! À Montrichard, dans un environnement calme et verdoyant, à proximité des commerces et des commodités, découvrez cet appartement T2 de 47,32 m2 (loi Carrez), situé au 1er étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée. Très lumineux, il se compose d'un séjour avec baie vitrée ouvrant sur un balcon sans vis-à-vis, d'une cuisine aménagée et équipée (plaque et hotte neuves), d'une chambre avec accès au balcon, d'une salle d'eau avec douche récente et Wc, ainsi que de nombreux rangements. Le chauffage collectif au gaz est inclus dans les charges de copropriété (367 €/mois), comprenant également l'eau chaude et l'eau froide. Les + : balcon, ascenseur, nombreux rangements, résidence agréable et emplacement recherché. Que ce soit pour une résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement locatif, ce bien représente une belle opportunité. À visiter sans tarder ! Pour plus d’informations, ou pour organiser une visite, contactez-moi du lundi au samedi Michele Hennebois : [Coordonnées masquées] Connecta Immobilier Honoraires inclus de 9,65%, à la charge de l’acquéreur. Prix hors honoraires : 56 200 €. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques du gouvernement : '' .

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Montrichard
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41400
Coordonnées : 47.347807, 1.169167
Total : 148 276€
Prix d'acquisition : 62 200€
Travaux : 81 100€
Valeur du bien : 143 300€
Frais de notaire : 4 976€
Coût estimé : 4 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 11.29€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6370€/an
Fourchette totale : 395€ - 714€/mois
Fourchette annuelle : 4734€ - 8570€/an
Rentabilité brute :4.30%
Fourchette de rentabilité :3.19% - 5.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 212,87 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 005 €
Prix d'achat :62 200 €
Décote à l'achat :+5 195€ (+9.1%)
Marge achat-revente :-91 271€ (-160.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 276€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :55,60€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 778,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 495,90€
Coût de l'assurance :16 681,05€
Taxe foncière : 636,98€/an
Soit par mois : 53,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 367,00€/mois
Soit par an : 4 404,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 530,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 198,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-667,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et carrelage, ainsi que mise à jour de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Menuiseries intérieures
Remplacement des portes et plinthes dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 100 €(1 726 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4000€ + Main d'œuvre: 1700€ = 5700€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 × 1300€ = 6500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:31 000€
    Cuisine complète: 10000€ + Électroménager: 3000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 15000€
  • Salle de bain:21 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 12000€ + Main d'œuvre: 6000€ = 9000€
  • Chambres:8 400€
    Rénovation lourde chambre (12 m²): Peinture: 480€ + Parquet: 720€ + Électricité: 1200€ + Main d'œuvre: 3600€ = 6000€
  • Chambres:5 000€
    Menuiseries intérieures: Remplacement portes et plinthes: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montrichard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 370 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 276 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 667 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 637 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 404 €/an
Calcul : 367 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 565 €
Revenus locatifs : +6 370 €
Charges déductibles : -91 565 €
Résultat foncier Année 1 : -85 195 €(Déficit de 85 195 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 795 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 465 €/an
Revenus locatifs : +6 370 €
Charges déductibles : -10 465 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 095 €/an(Déficit de 4 095 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63794.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 430 €(65% de 62 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 470 €/an
Calcul : 40 430 € × 3,636% = 1 470 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 370 €91 569 €4 761 €-85 200 €21 400 €63 800 €63 800 €
26 497 €10 340 €4 632 €-3 843 €3 843 €-63 800 €
36 627 €10 207 €4 499 €-3 580 €3 580 €-63 800 €
46 760 €10 069 €4 361 €-3 310 €3 310 €-63 800 €
56 895 €9 927 €4 219 €-3 032 €3 032 €-63 800 €
67 033 €9 780 €4 072 €-2 748 €2 748 €-63 800 €
77 173 €9 629 €3 920 €-2 455 €2 455 €-63 800 €
87 317 €9 472 €3 764 €-2 155 €2 155 €-63 800 €
97 463 €9 310 €3 602 €-1 847 €1 847 €-63 800 €
107 612 €9 143 €3 435 €-1 530 €1 530 €-63 800 €
117 765 €8 970 €3 262 €-1 205 €1 205 €-63 800 €
127 920 €8 792 €3 084 €-872 €872 €--
138 078 €8 607 €2 899 €-529 €529 €--
148 240 €8 417 €2 709 €-177 €177 €--
158 405 €8 220 €2 512 €184 €---
168 573 €8 017 €2 309 €556 €---
178 744 €7 807 €2 099 €937 €---
188 919 €7 591 €1 882 €1 329 €---
199 098 €7 367 €1 658 €1 731 €---
209 280 €7 135 €1 427 €2 144 €---
219 465 €6 896 €1 188 €2 569 €---
229 654 €6 649 €941 €3 005 €---
239 848 €6 394 €686 €3 453 €---
2410 044 €6 131 €423 €3 913 €---
2510 245 €5 859 €151 €4 386 €---
TOTAL204 026 €292 301 €68 496 €-88 276 €48 684 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 14 605 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -88 276 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 370 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 338 €-6 420 €+7 758 €
2+1 338 €-1 153 €+2 491 €
3+1 338 €-1 074 €+2 412 €
4+1 338 €-993 €+2 331 €
5+1 338 €-910 €+2 248 €
6+1 338 €-824 €+2 162 €
7+1 338 €-737 €+2 075 €
8+1 338 €-647 €+1 985 €
9+1 338 €-554 €+1 892 €
10+1 338 €-459 €+1 797 €
11+1 338 €-362 €+1 700 €
12+1 338 €-262 €+1 600 €
13+1 338 €-159 €+1 497 €
14+1 338 €-53 €+1 391 €
15+1 338 €+55 €+1 283 €
16+1 338 €+167 €+1 171 €
17+1 338 €+281 €+1 057 €
18+1 338 €+399 €+939 €
19+1 338 €+519 €+819 €
20+1 338 €+643 €+695 €
21+1 338 €+771 €+567 €
22+1 338 €+902 €+436 €
23+1 338 €+1 036 €+302 €
24+1 338 €+1 174 €+164 €
25+1 338 €+1 316 €+22 €
Total+33 450 €-7 343 €+40 793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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