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Appartement 3 pièces 86 m²

VilleOrléans (45)
Surface86m²
Coût Total156 140€
Loyer Annuel11 630€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois-225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 430,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A vendre à Orléans la Source : Appartement T3, vendu loué

À vendre à Orléans La Source, appartement T3 vendu loué, idéal pour investissement locatif.

Situé à proximité de l'université et des commodités, il comprend un séjour lumineux avec loggia fermée, une cuisine, deux chambres avec accès au balcon, une salle de bains et des WC séparés.

Une cave et une place de parking complètent ce bien.

Bonne rentabilité dans un secteur dynamique et recherché. Contactez-nous pour organiser une visite Catherine CROIZE : MPI Orleans sud - TEL: [Coordonnées masquées] - EMAIL: [Coordonnées masquées] Agent commercial indépendant du réseau national Marketplace Immobilier N° RSAC : 351003207 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 253013042 Date de réalisation du diagnostic : 17/09/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 84 Charges prévisionnelles annuelles : 3480 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 090 € et 1 510 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45100
Coordonnées : 47.839620, 1.926145
Total : 156 140€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 23 300€
Valeur du bien : 146 300€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 969€/mois
Loyer annuel estimé : 11630€/an
Fourchette totale : 795€ - 1181€/mois
Fourchette annuelle : 9541€ - 14177€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 519,89 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 711 €
Prix d'achat :123 000 €
Décote à l'achat :-7 711€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-25 429€ (-19.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 806,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 623,86€
Coût de l'assurance :13 271,90€
Taxe foncière : 1 163,01€/an
Soit par mois : 96,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 290,00€/mois
Soit par an : 3 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 969,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 193,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des équipements de cuisine datés, mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais avec équipements vieillissants
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol avec pose de parquet flottant si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais amélioration possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Mise aux normes électrique nécessaire pour sécurité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 300 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant équipements, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 22.5€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 20 m² × 15€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 22.5€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 969 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 630 €/an
Calcul : 969 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 040 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 140 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 163 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 514 €
Revenus locatifs : +11 630 €
Charges déductibles : -33 514 €
Résultat foncier Année 1 : -21 883 €(Déficit de 21 883 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 183 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 214 €/an
Revenus locatifs : +11 630 €
Charges déductibles : -10 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11183.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 630 €33 518 €5 045 €-21 888 €10 700 €11 188 €11 188 €
211 863 €10 082 €4 908 €1 781 €--9 408 €
312 100 €9 941 €4 767 €2 159 €--7 249 €
412 342 €9 796 €4 622 €2 546 €--4 703 €
512 589 €9 646 €4 472 €2 943 €--1 760 €
612 841 €9 490 €4 316 €3 350 €---
713 097 €9 330 €4 156 €3 768 €---
813 359 €9 164 €3 990 €4 195 €---
913 627 €8 993 €3 819 €4 634 €---
1013 899 €8 816 €3 642 €5 083 €---
1114 177 €8 633 €3 459 €5 544 €---
1214 461 €8 444 €3 270 €6 017 €---
1314 750 €8 249 €3 075 €6 501 €---
1415 045 €8 047 €2 873 €6 998 €---
1515 346 €7 839 €2 665 €7 507 €---
1615 653 €7 623 €2 449 €8 029 €---
1715 966 €7 401 €2 227 €8 565 €---
1816 285 €7 171 €1 997 €9 114 €---
1916 611 €6 934 €1 760 €9 677 €---
2016 943 €6 688 €1 514 €10 255 €---
2117 282 €6 435 €1 261 €10 847 €---
2217 627 €6 173 €999 €11 454 €---
2317 980 €5 902 €728 €12 078 €---
2418 339 €5 623 €449 €12 717 €---
2518 706 €5 334 €160 €13 372 €---
TOTAL372 516 €225 271 €72 624 €147 245 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 245 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 442 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 442 €-3 210 €+5 652 €
2+2 442 €0 €+2 442 €
3+2 442 €0 €+2 442 €
4+2 442 €0 €+2 442 €
5+2 442 €0 €+2 442 €
6+2 442 €+477 €+1 965 €
7+2 442 €+1 130 €+1 312 €
8+2 442 €+1 259 €+1 183 €
9+2 442 €+1 390 €+1 052 €
10+2 442 €+1 525 €+917 €
11+2 442 €+1 663 €+779 €
12+2 442 €+1 805 €+637 €
13+2 442 €+1 950 €+492 €
14+2 442 €+2 099 €+343 €
15+2 442 €+2 252 €+190 €
16+2 442 €+2 409 €+33 €
17+2 442 €+2 569 €-127 €
18+2 442 €+2 734 €-292 €
19+2 442 €+2 903 €-461 €
20+2 442 €+3 076 €-634 €
21+2 442 €+3 254 €-812 €
22+2 442 €+3 436 €-994 €
23+2 442 €+3 623 €-1 181 €
24+2 442 €+3 815 €-1 373 €
25+2 442 €+4 012 €-1 570 €
Total+61 050 €+44 173 €+16 877 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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