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Achat maison

Bien expiré
VilleUzès (30)
Surface178m²
Coût Total297 340€
Loyer Annuel22 523€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 983,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 178 m², 3 Pièces, 3 Chambres, Salle de séjour, Travaux

L'agence Sindy Micots Immobilier vous propose dans un charmant village, La Bastide d'Engras, une maison avec cour à rénover entièrement. Stationnement sur la parcelle.Terrain à l'arrière de la maison.Devis réalisés sur la base d'une surface de 178 m2 crée.

Ville : Uzès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30700
Coordonnées : 44.021920, 4.424860
Total : 297 340€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 108 340€
Valeur du bien : 283 340€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1877€/mois
Loyer annuel estimé : 22523€/an
Fourchette totale : 1437€ - 2451€/mois
Fourchette annuelle : 17249€ - 29409€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 463,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :86,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 549,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 608,47€
Coût de l'assurance :26 017,25€
Taxe foncière : 2 252,31€/an
Soit par mois : 187,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 876,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 737,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 460 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: DPE G - Maison - Mise aux normes nécessaires
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 178 m²
Raison: DPE G - Maison - Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 340 €(609 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 680€
    Isolation des combles: 178 m² × 60€/m² = 10680€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:26 400€
    Remplacement fenêtres: 22 fenêtres × 1200€ = 26400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 560€
    Vérification plomberie: 178 m² × 20€/m² = 3560€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 523 €/an
Calcul : 1 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 340 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 041 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 252 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 437 €
Revenus locatifs : +22 523 €
Charges déductibles : -121 437 €
Résultat foncier Année 1 : -98 914 €(Déficit de 98 914 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 77 514 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 097 €/an
Revenus locatifs : +22 523 €
Charges déductibles : -13 097 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 77513.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 523 €121 446 €9 813 €-98 923 €21 400 €77 523 €77 523 €
222 974 €12 844 €9 551 €10 130 €--67 393 €
323 433 €12 572 €9 279 €10 861 €--56 532 €
423 902 €12 291 €8 998 €11 610 €--44 922 €
524 380 €12 001 €8 708 €12 379 €--32 543 €
624 867 €11 701 €8 408 €13 166 €--19 377 €
725 365 €11 390 €8 097 €13 974 €--5 403 €
825 872 €11 070 €7 777 €14 802 €---
926 389 €10 738 €7 445 €15 652 €---
1026 917 €10 395 €7 102 €16 522 €---
1127 456 €10 040 €6 747 €17 415 €---
1228 005 €9 674 €6 381 €18 331 €---
1328 565 €9 295 €6 002 €19 270 €---
1429 136 €8 903 €5 610 €20 233 €---
1529 719 €8 497 €5 204 €21 221 €---
1630 313 €8 078 €4 785 €22 235 €---
1730 919 €7 645 €4 352 €23 274 €---
1831 538 €7 197 €3 904 €24 341 €---
1932 169 €6 734 €3 441 €25 434 €---
2032 812 €6 255 €2 962 €26 557 €---
2133 468 €5 760 €2 467 €27 708 €---
2234 137 €5 249 €1 956 €28 889 €---
2334 820 €4 719 €1 426 €30 101 €---
2435 517 €4 172 €879 €31 344 €---
2536 227 €3 607 €314 €32 620 €---
TOTAL721 421 €332 273 €141 608 €389 148 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 389 148 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 523 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 730 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 730 €-6 420 €+11 150 €
2+4 730 €0 €+4 730 €
3+4 730 €0 €+4 730 €
4+4 730 €0 €+4 730 €
5+4 730 €0 €+4 730 €
6+4 730 €0 €+4 730 €
7+4 730 €0 €+4 730 €
8+4 730 €+2 820 €+1 910 €
9+4 730 €+4 695 €+35 €
10+4 730 €+4 957 €-227 €
11+4 730 €+5 225 €-495 €
12+4 730 €+5 499 €-769 €
13+4 730 €+5 781 €-1 051 €
14+4 730 €+6 070 €-1 340 €
15+4 730 €+6 366 €-1 636 €
16+4 730 €+6 670 €-1 940 €
17+4 730 €+6 982 €-2 252 €
18+4 730 €+7 302 €-2 572 €
19+4 730 €+7 630 €-2 900 €
20+4 730 €+7 967 €-3 237 €
21+4 730 €+8 312 €-3 582 €
22+4 730 €+8 667 €-3 937 €
23+4 730 €+9 030 €-4 300 €
24+4 730 €+9 403 €-4 673 €
25+4 730 €+9 786 €-5 056 €
Total+118 250 €+116 744 €+1 506 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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