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Appartement au sixième étage

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface77m²
Coût Total152 860€
Loyer Annuel11 402€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 233,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Agréable appartement T3de 77,56m2 carrez dans copropriété proche commerces vue dégagée composé d’une entrée d’un séjour et de deux chambres et salle de bain .Bon état général mais quelques travaux à prévoir

Prix 95 000€

DPE D 240 GES D 49. Estimation des coûts annuels bas 1470€ et haut 2040€.

Les risques sur lequel ce bien est soumis est consultable sur le site géorisque

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.583130, 1.404700
Total : 152 860€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 50 260€
Valeur du bien : 145 260€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 950€/mois
Loyer annuel estimé : 11402€/an
Fourchette totale : 744€ - 1214€/mois
Fourchette annuelle : 8926€ - 14564€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,86€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 791,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 855,80€
Coût de l'assurance :13 757,40€
Taxe foncière : 1 140,20€/an
Soit par mois : 95,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 950,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 260 €(653 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région sans coefficient.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 950 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 402 €/an
Calcul : 950 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 919 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 860 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 140 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 869 €
Revenus locatifs : +11 402 €
Charges déductibles : -56 869 €
Résultat foncier Année 1 : -45 467 €(Déficit de 45 467 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 067 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 609 €/an
Revenus locatifs : +11 402 €
Charges déductibles : -6 609 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 793 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24067.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 402 €56 874 €4 923 €-45 472 €21 400 €24 072 €24 072 €
211 630 €6 481 €4 790 €5 149 €--18 923 €
311 863 €6 343 €4 653 €5 520 €--13 403 €
412 100 €6 201 €4 510 €5 899 €--7 504 €
512 342 €6 054 €4 364 €6 288 €--1 216 €
612 589 €5 902 €4 212 €6 686 €---
712 841 €5 746 €4 055 €7 095 €---
813 097 €5 584 €3 893 €7 514 €---
913 359 €5 416 €3 726 €7 943 €---
1013 626 €5 244 €3 553 €8 383 €---
1113 899 €5 065 €3 375 €8 834 €---
1214 177 €4 881 €3 190 €9 296 €---
1314 461 €4 690 €3 000 €9 771 €---
1414 750 €4 493 €2 803 €10 257 €---
1515 045 €4 290 €2 599 €10 755 €---
1615 346 €4 080 €2 389 €11 266 €---
1715 653 €3 863 €2 172 €11 790 €---
1815 966 €3 638 €1 948 €12 327 €---
1916 285 €3 407 €1 716 €12 878 €---
2016 611 €3 167 €1 477 €13 443 €---
2116 943 €2 920 €1 230 €14 023 €---
2217 282 €2 665 €974 €14 617 €---
2317 627 €2 401 €710 €15 227 €---
2417 980 €2 128 €438 €15 852 €---
2518 339 €1 847 €156 €16 493 €---
TOTAL365 211 €163 378 €70 856 €201 832 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 832 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 402 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 394 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 394 €-6 420 €+8 814 €
2+2 394 €0 €+2 394 €
3+2 394 €0 €+2 394 €
4+2 394 €0 €+2 394 €
5+2 394 €0 €+2 394 €
6+2 394 €+1 641 €+753 €
7+2 394 €+2 128 €+266 €
8+2 394 €+2 254 €+140 €
9+2 394 €+2 383 €+11 €
10+2 394 €+2 515 €-121 €
11+2 394 €+2 650 €-256 €
12+2 394 €+2 789 €-395 €
13+2 394 €+2 931 €-537 €
14+2 394 €+3 077 €-683 €
15+2 394 €+3 226 €-832 €
16+2 394 €+3 380 €-986 €
17+2 394 €+3 537 €-1 143 €
18+2 394 €+3 698 €-1 304 €
19+2 394 €+3 863 €-1 469 €
20+2 394 €+4 033 €-1 639 €
21+2 394 €+4 207 €-1 813 €
22+2 394 €+4 385 €-1 991 €
23+2 394 €+4 568 €-2 174 €
24+2 394 €+4 756 €-2 362 €
25+2 394 €+4 948 €-2 554 €
Total+59 850 €+60 550 €+-700 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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