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Appartement 4 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface63m²
Coût Total129 220€
Loyer Annuel7 163€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 412,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 63 m²

Vous souhaitez investir ou faire votre premier achat? Venez découvrir cet appartement de 2 chambres actuellement possibilité d'en faire 3, travaux à prévoir, les sols, les murs ,changement de 2 fenêtres, cuisine et salle de bain Situé proche du centre ville, dans une résidence sécurisée exposition plein sud pour profitez de son petit balcon, l'appartement en vendu avec une cave Contacter moi pour une visite

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 63 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 142 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/08/2022

Consommation énergie primaire : 217 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 847 € et 1 147 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris)

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.289680, 4.074320
Total : 129 220€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 33 100€
Valeur du bien : 122 100€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7163€/an
Fourchette totale : 464€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 5568€ - 9215€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 7.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 676,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 365,80€
Coût de l'assurance :11 306,75€
Taxe foncière : 716,32€/an
Soit par mois : 59,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 596,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 736,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de 2 fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 100 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€ = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€ = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 20 m² × 30€ = 600€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€ = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 163 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 220 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 716 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 581 €
Revenus locatifs : +7 163 €
Charges déductibles : -38 581 €
Résultat foncier Année 1 : -31 417 €(Déficit de 31 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 017 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 481 €/an
Revenus locatifs : +7 163 €
Charges déductibles : -5 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 683 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10017.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 163 €38 585 €4 316 €-31 421 €21 400 €10 021 €10 021 €
27 307 €5 370 €4 201 €1 937 €--8 085 €
37 453 €5 251 €4 082 €2 202 €--5 883 €
47 602 €5 128 €3 959 €2 474 €--3 409 €
57 754 €5 001 €3 832 €2 753 €--656 €
67 909 €4 869 €3 701 €3 039 €---
78 067 €4 733 €3 565 €3 334 €---
88 228 €4 593 €3 424 €3 636 €---
98 393 €4 447 €3 278 €3 946 €---
108 561 €4 297 €3 128 €4 264 €---
118 732 €4 141 €2 972 €4 591 €---
128 907 €3 980 €2 811 €4 927 €---
139 085 €3 813 €2 645 €5 272 €---
149 266 €3 641 €2 472 €5 625 €---
159 452 €3 463 €2 294 €5 989 €---
169 641 €3 278 €2 110 €6 362 €---
179 834 €3 088 €1 919 €6 746 €---
1810 030 €2 891 €1 722 €7 140 €---
1910 231 €2 687 €1 518 €7 544 €---
2010 435 €2 476 €1 307 €7 960 €---
2110 644 €2 257 €1 089 €8 387 €---
2210 857 €2 032 €863 €8 825 €---
2311 074 €1 798 €630 €9 276 €---
2411 296 €1 557 €388 €9 739 €---
2511 522 €1 307 €138 €10 215 €---
TOTAL229 441 €124 681 €62 366 €104 760 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 760 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 504 €-6 420 €+7 924 €
2+1 504 €0 €+1 504 €
3+1 504 €0 €+1 504 €
4+1 504 €0 €+1 504 €
5+1 504 €0 €+1 504 €
6+1 504 €+715 €+789 €
7+1 504 €+1 000 €+504 €
8+1 504 €+1 091 €+413 €
9+1 504 €+1 184 €+320 €
10+1 504 €+1 279 €+225 €
11+1 504 €+1 377 €+127 €
12+1 504 €+1 478 €+26 €
13+1 504 €+1 581 €-77 €
14+1 504 €+1 688 €-184 €
15+1 504 €+1 797 €-293 €
16+1 504 €+1 909 €-405 €
17+1 504 €+2 024 €-520 €
18+1 504 €+2 142 €-638 €
19+1 504 €+2 263 €-759 €
20+1 504 €+2 388 €-884 €
21+1 504 €+2 516 €-1 012 €
22+1 504 €+2 648 €-1 144 €
23+1 504 €+2 783 €-1 279 €
24+1 504 €+2 922 €-1 418 €
25+1 504 €+3 064 €-1 560 €
Total+37 600 €+31 428 €+6 172 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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