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Appartement à vendre

VilleValenciennes (59)
Surface70m²
Coût Total153 796€
Loyer Annuel9 550€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 457,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

À vendre / Appartement T3

Découvrez cet appartement T3 de 72m2 composé d?une entrée, d?un séjour, d?un salon, d?une cuisine, d?une salle de bain, de WC séparés et de deux chambres confortables, une cave, un garage

Cet appartement offre un cadre de vie agréable et fonctionnel a deux pas du centre ville.

REF : 1er étage Lelievre

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.360612, 3.515318
Total : 153 796€
Prix d'acquisition : 102 000€
Travaux : 43 636€
Valeur du bien : 145 636€
Frais de notaire : 8 160€
Coût estimé : 8 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9550€/an
Fourchette totale : 625€ - 1013€/mois
Fourchette annuelle : 7504€ - 12155€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 951,22 €/m²
Basé sur :321 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 585 €
Prix d'achat :102 000 €
Décote à l'achat :-34 585€ (-25.3%)
Marge achat-revente :-17 211€ (-12.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 796€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :751,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,58€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 794,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 533,62€
Coût de l'assurance :13 072,66€
Taxe foncière : 955,03€/an
Soit par mois : 79,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 795,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite des travaux de rénovation.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité de l'appartement.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la tuyauterie et des évacuations.
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état et conforme.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 636 €(623 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:2 376€
    Peinture des murs: 30 m² × 28€/m² = 840€, Changement de robinetterie: 1 × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 40% de 990€ = 396€, Total: 990€
  • Salon - Rafraîchissement léger:2 016€
    Peinture des murs: 30 m² × 28€/m² = 840€, Main d'œuvre: 40% de 840€ = 336€, Total: 840€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 644€
    Peinture des murs: 24 m² × 28€/m² = 672€, Changement de robinetterie: 1 × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 40% de 822€ = 328.8€, Total: 822€
  • Salle de bain - Rénovation importante:28 800€
    Rénovation complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 40% de 12000€ = 4800€, Total: 12000€
  • Second œuvre général - Électricité:6 000€
    Mise aux normes électrique: 1 installation × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus, Total: 3000€
  • Second œuvre général - Plomberie:2 800€
    Vérification de la tuyauterie: 1 installation × 1400€ = 1400€, Main d'œuvre: inclus, Total: 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 550 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 796 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 955 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 636 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 078 €
Revenus locatifs : +9 550 €
Charges déductibles : -50 078 €
Résultat foncier Année 1 : -40 528 €(Déficit de 40 528 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 128 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 442 €/an
Revenus locatifs : +9 550 €
Charges déductibles : -6 442 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 108 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19127.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300 €(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 550 €50 083 €4 969 €-40 533 €21 400 €19 133 €19 133 €
29 741 €6 313 €4 835 €3 429 €--15 704 €
39 936 €6 174 €4 696 €3 762 €--11 942 €
410 135 €6 031 €4 553 €4 104 €--7 837 €
510 338 €5 882 €4 405 €4 455 €--3 382 €
610 544 €5 729 €4 252 €4 815 €---
710 755 €5 571 €4 093 €5 184 €---
810 970 €5 408 €3 930 €5 562 €---
911 190 €5 239 €3 761 €5 950 €---
1011 413 €5 065 €3 587 €6 348 €---
1111 642 €4 885 €3 407 €6 757 €---
1211 875 €4 699 €3 221 €7 176 €---
1312 112 €4 507 €3 029 €7 605 €---
1412 354 €4 308 €2 830 €8 046 €---
1512 601 €4 103 €2 625 €8 499 €---
1612 853 €3 891 €2 413 €8 963 €---
1713 110 €3 672 €2 194 €9 439 €---
1813 373 €3 445 €1 967 €9 928 €---
1913 640 €3 211 €1 733 €10 429 €---
2013 913 €2 970 €1 492 €10 943 €---
2114 191 €2 720 €1 242 €11 471 €---
2214 475 €2 462 €984 €12 013 €---
2314 765 €2 195 €718 €12 569 €---
2415 060 €1 920 €442 €13 140 €---
2515 361 €1 636 €158 €13 725 €---
TOTAL305 899 €152 118 €71 534 €153 781 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 781 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 006 €-6 420 €+8 426 €
2+2 006 €0 €+2 006 €
3+2 006 €0 €+2 006 €
4+2 006 €0 €+2 006 €
5+2 006 €0 €+2 006 €
6+2 006 €+430 €+1 576 €
7+2 006 €+1 555 €+451 €
8+2 006 €+1 669 €+337 €
9+2 006 €+1 785 €+221 €
10+2 006 €+1 905 €+101 €
11+2 006 €+2 027 €-21 €
12+2 006 €+2 153 €-147 €
13+2 006 €+2 282 €-276 €
14+2 006 €+2 414 €-408 €
15+2 006 €+2 550 €-544 €
16+2 006 €+2 689 €-683 €
17+2 006 €+2 832 €-826 €
18+2 006 €+2 978 €-972 €
19+2 006 €+3 129 €-1 123 €
20+2 006 €+3 283 €-1 277 €
21+2 006 €+3 441 €-1 435 €
22+2 006 €+3 604 €-1 598 €
23+2 006 €+3 771 €-1 765 €
24+2 006 €+3 942 €-1 936 €
25+2 006 €+4 118 €-2 112 €
Total+50 150 €+46 134 €+4 016 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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