Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleFoix (09)
Surface166m²
Coût Total244 480€
Loyer Annuel18 982€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 1 018,07 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, Salon (total 32 m²), 6 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

MAISON FAMILIALE

Sur la commune de Montgaillard, venez découvrir cette grande maison individuelle située à proximité des commerces et toutes commodités. Elle se compose d'un grand salon-séjour avec cuisine ouverte, d'une cuisine séparée, de six chambres, de deux toilettes, et d'un garage. Raccordée au tout à l'égoût, électricité remaniée, des travaux sont à prévoir.

AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - Pascal FOURCADE - Agent commercial - RSAC N° 889 951 943 - 07 87 04 81 40 ou Plus d'informations (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Foix
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09000
Coordonnées : 42.965542, 1.605053
Total : 244 480€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 61 960€
Valeur du bien : 230 960€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1582€/mois
Loyer annuel estimé : 18982€/an
Fourchette totale : 1178€ - 2124€/mois
Fourchette annuelle : 14139€ - 25483€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 467,74 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 645 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-74 645€ (-30.6%)
Marge achat-revente :-835€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 226,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :71,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 297,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 484,53€
Coût de l'assurance :21 392,00€
Taxe foncière : 1 898,18€/an
Soit par mois : 158,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 581,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 456,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Électricité remaniée - nécessité de conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 960 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 960€
    Isolation toiture/combles: 166 m² × 60€/m² = 9960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:8 100€
    Parquet flottant: 90 m² × 90€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Foix (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 982 €/an
Calcul : 1 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 480 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 856 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 212 €
Revenus locatifs : +18 982 €
Charges déductibles : -73 212 €
Résultat foncier Année 1 : -54 230 €(Déficit de 54 230 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 830 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 252 €/an
Revenus locatifs : +18 982 €
Charges déductibles : -11 252 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 730 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32830.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 982 €73 220 €8 506 €-54 238 €21 400 €32 838 €32 838 €
219 361 €11 038 €8 284 €8 324 €--24 514 €
319 749 €10 808 €8 054 €8 941 €--15 573 €
420 144 €10 569 €7 815 €9 575 €--5 999 €
520 546 €10 322 €7 568 €10 224 €---
620 957 €10 066 €7 312 €10 891 €---
721 377 €9 801 €7 048 €11 575 €---
821 804 €9 527 €6 773 €12 277 €---
922 240 €9 243 €6 489 €12 997 €---
1022 685 €8 948 €6 194 €13 737 €---
1123 139 €8 643 €5 890 €14 495 €---
1223 601 €8 328 €5 574 €15 274 €---
1324 073 €8 000 €5 247 €16 073 €---
1424 555 €7 662 €4 908 €16 893 €---
1525 046 €7 311 €4 557 €17 735 €---
1625 547 €6 947 €4 193 €18 600 €---
1726 058 €6 571 €3 817 €19 487 €---
1826 579 €6 181 €3 427 €20 399 €---
1927 111 €5 777 €3 023 €21 334 €---
2027 653 €5 358 €2 604 €22 295 €---
2128 206 €4 925 €2 171 €23 281 €---
2228 770 €4 476 €1 722 €24 294 €---
2329 345 €4 011 €1 257 €25 334 €---
2429 932 €3 529 €776 €26 403 €---
2530 531 €3 031 €277 €27 500 €---
TOTAL607 992 €254 291 €123 485 €353 701 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 353 701 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 982 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 986 €-6 420 €+10 406 €
2+3 986 €0 €+3 986 €
3+3 986 €0 €+3 986 €
4+3 986 €0 €+3 986 €
5+3 986 €+1 268 €+2 718 €
6+3 986 €+3 267 €+719 €
7+3 986 €+3 473 €+513 €
8+3 986 €+3 683 €+303 €
9+3 986 €+3 899 €+87 €
10+3 986 €+4 121 €-135 €
11+3 986 €+4 349 €-363 €
12+3 986 €+4 582 €-596 €
13+3 986 €+4 822 €-836 €
14+3 986 €+5 068 €-1 082 €
15+3 986 €+5 321 €-1 335 €
16+3 986 €+5 580 €-1 594 €
17+3 986 €+5 846 €-1 860 €
18+3 986 €+6 120 €-2 134 €
19+3 986 €+6 400 €-2 414 €
20+3 986 €+6 688 €-2 702 €
21+3 986 €+6 984 €-2 998 €
22+3 986 €+7 288 €-3 302 €
23+3 986 €+7 600 €-3 614 €
24+3 986 €+7 921 €-3 935 €
25+3 986 €+8 250 €-4 264 €
Total+99 650 €+106 110 €+-6 460 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →