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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Germain-les-Belles (87)
Surface120m²
Coût Total157 668€
Loyer Annuel11 612€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 600 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 663,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 120 m², 6 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Salle de séjour, Terrain de 386 m²

Maison de bourg élevée sur sous sol avec une partie garage, composée de 5 chambres, salon/séjour, cuisine, salle de bain. Raccordée au tout à l'égoût, elle possède un système de chauffage au fioul. Un beau jardin arboré d'une superfie d'environ 300 m² complète le tout. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Germain-les-Belles
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87380
Coordonnées : 45.615910, 1.503890
Total : 157 668€
Prix d'acquisition : 79 600€
Travaux : 71 700€
Valeur du bien : 151 300€
Frais de notaire : 6 368€
Coût estimé : 6 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.25€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 968€/mois
Loyer annuel estimé : 11612€/an
Fourchette totale : 750€ - 1249€/mois
Fourchette annuelle : 8996€ - 14989€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 668€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :780,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 825,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 599,75€
Coût de l'assurance :13 401,78€
Taxe foncière : 1 161,19€/an
Soit par mois : 96,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 967,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 922,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 430 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur retour sur investissement pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec décorations vieillissantes nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec décorations anciennes nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 700 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse).
  • Isolation - Isolation toiture/combles:7 200€
    Isolation combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (coût moyen incluant main d'œuvre).
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse).
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant plomberie, électricité, main d'œuvre).
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (coût moyen incluant plomberie, électricité, main d'œuvre).
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (coût moyen incluant pose, main d'œuvre incluse).
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 968 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 612 €/an
Calcul : 968 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 293 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 668 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 690 €
Revenus locatifs : +11 612 €
Charges déductibles : -78 690 €
Résultat foncier Année 1 : -67 078 €(Déficit de 67 078 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 678 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 990 €/an
Revenus locatifs : +11 612 €
Charges déductibles : -6 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 622 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45677.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 740 €(65% de 79 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 881 €/an
Calcul : 51 740 € × 3,636% = 1 881 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 612 €78 695 €5 298 €-67 083 €21 400 €45 683 €45 683 €
211 844 €6 854 €5 157 €4 990 €--40 693 €
312 081 €6 709 €5 011 €5 372 €--35 321 €
412 323 €6 558 €4 861 €5 764 €--29 556 €
512 569 €6 402 €4 705 €6 167 €--23 390 €
612 820 €6 241 €4 544 €6 579 €--16 811 €
713 077 €6 075 €4 377 €7 002 €--9 808 €
813 338 €5 902 €4 205 €7 436 €--2 372 €
913 605 €5 724 €4 026 €7 881 €---
1013 877 €5 539 €3 842 €8 338 €---
1114 155 €5 348 €3 651 €8 807 €---
1214 438 €5 151 €3 453 €9 287 €---
1314 727 €4 946 €3 249 €9 780 €---
1415 021 €4 735 €3 038 €10 286 €---
1515 322 €4 516 €2 819 €10 805 €---
1615 628 €4 290 €2 593 €11 338 €---
1715 941 €4 056 €2 359 €11 885 €---
1816 259 €3 814 €2 116 €12 446 €---
1916 585 €3 563 €1 866 €13 021 €---
2016 916 €3 304 €1 607 €13 612 €---
2117 255 €3 036 €1 339 €14 219 €---
2217 600 €2 759 €1 061 €14 841 €---
2317 952 €2 472 €774 €15 480 €---
2418 311 €2 175 €477 €16 136 €---
2518 677 €1 868 €170 €16 809 €---
TOTAL371 932 €190 731 €76 600 €181 201 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 201 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 438 €-6 420 €+8 858 €
2+2 438 €0 €+2 438 €
3+2 438 €0 €+2 438 €
4+2 438 €0 €+2 438 €
5+2 438 €0 €+2 438 €
6+2 438 €0 €+2 438 €
7+2 438 €0 €+2 438 €
8+2 438 €0 €+2 438 €
9+2 438 €+1 653 €+785 €
10+2 438 €+2 501 €-63 €
11+2 438 €+2 642 €-204 €
12+2 438 €+2 786 €-348 €
13+2 438 €+2 934 €-496 €
14+2 438 €+3 086 €-648 €
15+2 438 €+3 242 €-804 €
16+2 438 €+3 401 €-963 €
17+2 438 €+3 565 €-1 127 €
18+2 438 €+3 734 €-1 296 €
19+2 438 €+3 906 €-1 468 €
20+2 438 €+4 084 €-1 646 €
21+2 438 €+4 266 €-1 828 €
22+2 438 €+4 452 €-2 014 €
23+2 438 €+4 644 €-2 206 €
24+2 438 €+4 841 €-2 403 €
25+2 438 €+5 043 €-2 605 €
Total+60 950 €+54 360 €+6 590 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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