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Maison à vendre

VilleLezoux (63)
Surface87m²
Coût Total134 920€
Loyer Annuel9 561€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 862,07 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Entrée séparée
  • UNIQUEMENT CHEZ PRIMUM IMMOBILIER
  • LEZOUX / Maiosn de bourg, 3 chambres + bureau en plein centre-ville !
  • Primum Immobilier spécialiste de l'immobilier dans le Puy-de-Dôme depuis 2016 vous propose cette nouveauté en exclusivité "Mandat PRIMUM ACTIV"
  • Vous cherchez un bien à rénover, venez découvrir cet ensemble immobilier
  • Rez-de-chaussée : Entrée sur séjour, cuisine salle à manger, avec cave
  • 1er étage : 1chambres, 1 bureau et salle d'eau
  • 2nd étage : 2 chambres
  • Chauffage électrique, travaux a prévoir
  • ideal 1 er achat ou investissement locatif
  • Lezoux, charmante commune du Puy-de-Dôme, offre un cadre de vie agréable entre Clermont-Ferrand et Thiers. Dynamique et conviviale, elle dispose de toutes les commodités (écoles, commerces, associations) et bénéficie d'un accès rapide par autoroute et gare. Un lieu idéal pour s'installer en famille ou investir
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  • CONTACT PRIMUM IMMOBILIER /
Ville : Lezoux
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63190
Coordonnées : 45.830919, 3.372458
Total : 134 920€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 53 920€
Valeur du bien : 128 920€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9561€/an
Fourchette totale : 613€ - 1036€/mois
Fourchette annuelle : 7352€ - 12435€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 823,2 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 618 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-83 618€ (-52.7%)
Marge achat-revente :23 698€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :53,97€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 731,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 364,22€
Coût de l'assurance :16 190,40€
Taxe foncière : 956,14€/an
Soit par mois : 79,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 811,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 920 €(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 220€
    Isolation toiture/combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lezoux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 561 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 920 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 648 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 227 €
Revenus locatifs : +9 561 €
Charges déductibles : -60 227 €
Résultat foncier Année 1 : -50 666 €(Déficit de 50 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 266 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 307 €/an
Revenus locatifs : +9 561 €
Charges déductibles : -6 307 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 254 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29265.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 561 €60 231 €4 708 €-50 670 €21 400 €29 270 €29 270 €
29 753 €6 189 €4 585 €3 564 €--25 706 €
39 948 €6 061 €4 458 €3 886 €--21 820 €
410 147 €5 930 €4 326 €4 217 €--17 602 €
510 350 €5 793 €4 189 €4 557 €--13 046 €
610 557 €5 652 €4 048 €4 905 €--8 141 €
710 768 €5 505 €3 901 €5 263 €--2 878 €
810 983 €5 353 €3 750 €5 630 €---
911 203 €5 196 €3 592 €6 007 €---
1011 427 €5 033 €3 429 €6 394 €---
1111 655 €4 865 €3 261 €6 791 €---
1211 888 €4 690 €3 086 €7 199 €---
1312 126 €4 509 €2 905 €7 617 €---
1412 369 €4 321 €2 718 €8 047 €---
1512 616 €4 127 €2 523 €8 489 €---
1612 868 €3 926 €2 322 €8 943 €---
1713 126 €3 717 €2 114 €9 408 €---
1813 388 €3 502 €1 898 €9 887 €---
1913 656 €3 278 €1 674 €10 378 €---
2013 929 €3 046 €1 442 €10 883 €---
2114 208 €2 806 €1 203 €11 401 €---
2214 492 €2 558 €954 €11 934 €---
2314 782 €2 300 €696 €12 482 €---
2415 077 €2 033 €430 €13 044 €---
2515 379 €1 757 €153 €13 622 €---
TOTAL306 255 €162 378 €68 364 €143 877 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 008 €-6 420 €+8 428 €
2+2 008 €0 €+2 008 €
3+2 008 €0 €+2 008 €
4+2 008 €0 €+2 008 €
5+2 008 €0 €+2 008 €
6+2 008 €0 €+2 008 €
7+2 008 €0 €+2 008 €
8+2 008 €+826 €+1 182 €
9+2 008 €+1 802 €+206 €
10+2 008 €+1 918 €+90 €
11+2 008 €+2 037 €-29 €
12+2 008 €+2 160 €-152 €
13+2 008 €+2 285 €-277 €
14+2 008 €+2 414 €-406 €
15+2 008 €+2 547 €-539 €
16+2 008 €+2 683 €-675 €
17+2 008 €+2 822 €-814 €
18+2 008 €+2 966 €-958 €
19+2 008 €+3 113 €-1 105 €
20+2 008 €+3 265 €-1 257 €
21+2 008 €+3 420 €-1 412 €
22+2 008 €+3 580 €-1 572 €
23+2 008 €+3 744 €-1 736 €
24+2 008 €+3 913 €-1 905 €
25+2 008 €+4 087 €-2 079 €
Total+50 200 €+43 163 €+7 037 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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