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T3 traversant deux chambres centre sans vis à vis

Bien expiré
VilleBelleville (69)
Surface84
Coût Total198 780
Loyer Annuel12 122
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-152
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 654,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente en direct propriétaire beau T3 situé au deuxième et dernier étage garantissant tranquillité.

Cet appartement de 84.4m² carrez traversant avec une bonne performance énergétique est composé de deux belles chambres de 14.6m² et 11.2m², un salon de 34m², wc indépendant, sdb, cuisine.

L’appartement est en bon état général, il mérite un peu d’attention afin d’être sublimé. Vous occuperez seul le dernier étage. Une pièce de 5.4m² dépendante sur le palier complètement privé vous permettra d’aménager votre buanderie. L’appartement dispose d’un cabanon extérieur en parpaing sur dalle béton de 7m².

Le logement est idéalement situé entre le cinéma et la rue de la république. Stationnement facile en bas de l’immeuble.

Petite copropriété de 5 appartements. La copropriété est en cours d’immatriculation. Les frais de fonctionnement sont faibles, pas de contrat ni d’ascenseur. Les charges de copropriété sont budgétées entre 30 et 40€/ mois pour cet appartement.

Je reste disponible pour répondre à toutes vos demandes et je vous invite à visiter cet appartement proposé au meilleur prix sur le marché immobilier de Belleville en Beaujolais.

Ville : Belleville
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69220
Coordonnées : 46.106920, 4.748830
Total : 198 780
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 48 660
Valeur du bien : 187 660
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.34€ - 15.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12122€/an
Fourchette totale : 785€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 9414€ - 15610€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :969,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :56,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 026,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 141,28
Coût de l'assurance :16 896,30
Taxe foncière : 1 212,25€/an
Soit par mois : 101,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 010,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 34 m²)
Raison: État 4.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 660(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000
    Parquet flottant: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 360
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belleville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 122 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 780 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 364
Revenus locatifs : +12 122
Charges déductibles : -57 364
Résultat foncier Année 1 : -45 242(Déficit de 45 242 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 842
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 704 €/an
Revenus locatifs : +12 122
Charges déductibles : -8 704
Résultat foncier Années 2+ : 3 418 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23841.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 12257 3716 402-45 24821 400 €23 848 €23 848 €
212 3658 5376 2293 828--20 021 €
312 6128 3586 0504 254--15 767 €
412 8648 1745 8654 691--11 076 €
513 1227 9835 6745 139--5 937 €
613 3847 7855 4775 599--338 €
713 6527 5815 2736 070---
813 9257 3715 0636 554---
914 2037 1534 8457 050---
1014 4876 9294 6207 559---
1114 7776 6964 3888 081---
1215 0736 4574 1488 616---
1315 3746 2093 9019 166---
1415 6825 9533 6459 729---
1515 9955 6883 38010 307---
1616 3155 4153 10710 900---
1716 6425 1332 82511 509---
1816 9744 8412 53312 133---
1917 3144 5402 23212 774---
2017 6604 2291 92113 432---
2118 0133 9071 59914 106---
2218 3743 5751 26714 799---
2318 7413 23292415 509---
2419 1162 87756916 239---
2519 4982 51120316 987---
TOTAL388 286198 50492 141189 78321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 783
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 546 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 546-6 420+8 966
2+2 5460+2 546
3+2 5460+2 546
4+2 5460+2 546
5+2 5460+2 546
6+2 5460+2 546
7+2 546+1 720+826
8+2 546+1 966+580
9+2 546+2 115+431
10+2 546+2 268+278
11+2 546+2 424+122
12+2 546+2 585-39
13+2 546+2 750-204
14+2 546+2 919-373
15+2 546+3 092-546
16+2 546+3 270-724
17+2 546+3 453-907
18+2 546+3 640-1 094
19+2 546+3 832-1 286
20+2 546+4 029-1 483
21+2 546+4 232-1 686
22+2 546+4 440-1 894
23+2 546+4 653-2 107
24+2 546+4 872-2 326
25+2 546+5 096-2 550
Total+63 650+56 935+6 715
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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