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Appartement Evreux 4 pièce(s) 68.5 m2

VilleÉvreux (27)
Surface69.22m²
Coût Total97 960€
Loyer Annuel9 086€
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 69.22 m²
Prix au m² : 1 025,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 8, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Exclusivité Clé en Main ! EVREUX, Appartement T4 ~69 m² , se composant comme suit : entrée sur salon salle à manger avec balcon, cuisine aménagée, une chambre, un couloir avec placards desservant deux chambres, une salle de bains et un WC séparé. L'appartement dispose également d'une cave. Appartement actuellement loué 750 euros CC (locataire en place depuis 2009) Les + : très bon DPE, ascenseur, fenêtres PVC double vitrage, volets roulants... Contactez dès maintenant Aurélien HENNART pour organiser une visite ! Copropriété de 160 lots - dont 80 lots habitation. (Procédure en cours). Charges annuelles : 3279.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/168721.pdf

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.009987, 1.161531
Total : 97 960€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 21 280€
Valeur du bien : 92 280€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.22m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9086€/an
Fourchette totale : 623€ - 920€/mois
Fourchette annuelle : 7477€ - 11042€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :7.63% - 11.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 241,38 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 928 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :-14 928€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-12 032€ (-14.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 508,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 029,91€
Coût de l'assurance :8 571,50€
Taxe foncière : 908,64€/an
Soit par mois : 75,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 273,25€/mois
Soit par an : 3 279,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 757,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 97 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments usés et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale de l'appartement
Quantité: 1 installation pour 69.22 m²
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 280 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (incluant revêtement de sol, peinture, mise aux normes électriques, matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 380€
    Mise aux normes électricité: 69.22 m² × 20€/m² = 1380€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour une zone rurale, ce qui explique les coûts relativement bas.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 086 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 191 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 960 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 909 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 279 €/an
Calcul : 273 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 001 €
Revenus locatifs : +9 086 €
Charges déductibles : -29 001 €
Résultat foncier Année 1 : -19 915 €(Déficit de 19 915 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 215 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 721 €/an
Revenus locatifs : +9 086 €
Charges déductibles : -7 721 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9215.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 086 €29 005 €3 194 €-19 918 €10 700 €9 218 €9 218 €
29 268 €7 639 €3 108 €1 629 €--7 589 €
39 454 €7 550 €3 019 €1 904 €--5 685 €
49 643 €7 458 €2 928 €2 185 €--3 500 €
59 835 €7 363 €2 833 €2 472 €--1 028 €
610 032 €7 265 €2 735 €2 767 €---
710 233 €7 164 €2 633 €3 069 €---
810 437 €7 059 €2 528 €3 378 €---
910 646 €6 951 €2 420 €3 695 €---
1010 859 €6 839 €2 308 €4 020 €---
1111 076 €6 723 €2 193 €4 353 €---
1211 298 €6 604 €2 073 €4 694 €---
1311 524 €6 480 €1 950 €5 044 €---
1411 754 €6 353 €1 822 €5 402 €---
1511 989 €6 221 €1 690 €5 769 €---
1612 229 €6 084 €1 554 €6 145 €---
1712 474 €5 943 €1 413 €6 530 €---
1812 723 €5 798 €1 267 €6 925 €---
1912 978 €5 647 €1 117 €7 330 €---
2013 237 €5 492 €961 €7 746 €---
2113 502 €5 331 €800 €8 171 €---
2213 772 €5 165 €634 €8 607 €---
2314 047 €4 993 €463 €9 054 €---
2414 328 €4 816 €285 €9 513 €---
2514 615 €4 632 €102 €9 983 €---
TOTAL291 041 €180 572 €46 030 €110 469 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 469 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 086 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 908 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 908 €-3 210 €+5 118 €
2+1 908 €0 €+1 908 €
3+1 908 €0 €+1 908 €
4+1 908 €0 €+1 908 €
5+1 908 €0 €+1 908 €
6+1 908 €+522 €+1 386 €
7+1 908 €+921 €+987 €
8+1 908 €+1 014 €+894 €
9+1 908 €+1 109 €+799 €
10+1 908 €+1 206 €+702 €
11+1 908 €+1 306 €+602 €
12+1 908 €+1 408 €+500 €
13+1 908 €+1 513 €+395 €
14+1 908 €+1 621 €+287 €
15+1 908 €+1 731 €+177 €
16+1 908 €+1 843 €+65 €
17+1 908 €+1 959 €-51 €
18+1 908 €+2 078 €-170 €
19+1 908 €+2 199 €-291 €
20+1 908 €+2 324 €-416 €
21+1 908 €+2 451 €-543 €
22+1 908 €+2 582 €-674 €
23+1 908 €+2 716 €-808 €
24+1 908 €+2 854 €-946 €
25+1 908 €+2 995 €-1 087 €
Total+47 700 €+33 141 €+14 559 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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