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Vente appartement 5 pièces 100 m² Saint-Étienne (42100) - Superimmo

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface100m²
Coût Total167 780€
Loyer Annuel10 615€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Rue du Guizay appartement de type F5 de 100 m2 situé au dernier étage d'une copropriété très bien entretenue avec ascenseur offrant un séjour salle à manger, une cuisine séparée entièrement équipée avec un cellier, trois chambres dont une avec grand placard, une salle de bains avec douche et baignoire, wc séparés, nombreux rangements, double vitrage PVC, vue panoramique, cave. Pour plus de photos ou plus de renseignements consultez notre site :

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.411830, 4.396715
Total : 167 780€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 32 780€
Valeur du bien : 157 780€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10615€/an
Fourchette totale : 656€ - 1193€/mois
Fourchette annuelle : 7874€ - 14312€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 139,62 €/m²
Basé sur :356 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 962 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :+11 038€ (+9.7%)
Marge achat-revente :-53 818€ (-47.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :826,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 868,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 172,83€
Coût de l'assurance :12 583,50€
Taxe foncière : 1 061,53€/an
Soit par mois : 88,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 884,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 956,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 780 €(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 750€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 32 m² × 30€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 920€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 615 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 549 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 780 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 894 €
Revenus locatifs : +10 615 €
Charges déductibles : -39 894 €
Résultat foncier Année 1 : -29 278 €(Déficit de 29 278 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 878 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 114 €/an
Revenus locatifs : +10 615 €
Charges déductibles : -7 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 502 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7878.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 615 €39 899 €5 554 €-29 284 €21 400 €7 884 €7 884 €
210 828 €6 970 €5 406 €3 857 €--4 026 €
311 044 €6 817 €5 252 €4 227 €---
411 265 €6 658 €5 093 €4 607 €---
511 490 €6 494 €4 929 €4 996 €---
611 720 €6 324 €4 759 €5 396 €---
711 955 €6 149 €4 584 €5 806 €---
812 194 €5 967 €4 403 €6 226 €---
912 438 €5 780 €4 215 €6 658 €---
1012 686 €5 586 €4 021 €7 101 €---
1112 940 €5 385 €3 820 €7 555 €---
1213 199 €5 178 €3 613 €8 021 €---
1313 463 €4 963 €3 398 €8 500 €---
1413 732 €4 741 €3 176 €8 991 €---
1514 007 €4 512 €2 947 €9 495 €---
1614 287 €4 275 €2 710 €10 012 €---
1714 573 €4 030 €2 465 €10 543 €---
1814 864 €3 776 €2 211 €11 088 €---
1915 161 €3 514 €1 949 €11 647 €---
2015 464 €3 243 €1 678 €12 222 €---
2115 774 €2 962 €1 398 €12 811 €---
2216 089 €2 673 €1 108 €13 417 €---
2316 411 €2 373 €808 €14 038 €---
2416 739 €2 063 €498 €14 676 €---
2517 074 €1 743 €178 €15 332 €---
TOTAL340 011 €152 075 €80 173 €187 936 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 936 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 615 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 229 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 229 €-6 420 €+8 649 €
2+2 229 €0 €+2 229 €
3+2 229 €+60 €+2 169 €
4+2 229 €+1 382 €+847 €
5+2 229 €+1 499 €+730 €
6+2 229 €+1 619 €+610 €
7+2 229 €+1 742 €+487 €
8+2 229 €+1 868 €+361 €
9+2 229 €+1 997 €+232 €
10+2 229 €+2 130 €+99 €
11+2 229 €+2 266 €-37 €
12+2 229 €+2 406 €-177 €
13+2 229 €+2 550 €-321 €
14+2 229 €+2 697 €-468 €
15+2 229 €+2 848 €-619 €
16+2 229 €+3 004 €-775 €
17+2 229 €+3 163 €-934 €
18+2 229 €+3 326 €-1 097 €
19+2 229 €+3 494 €-1 265 €
20+2 229 €+3 667 €-1 438 €
21+2 229 €+3 843 €-1 614 €
22+2 229 €+4 025 €-1 796 €
23+2 229 €+4 211 €-1 982 €
24+2 229 €+4 403 €-2 174 €
25+2 229 €+4 599 €-2 370 €
Total+55 725 €+56 381 €+-656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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