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Duplex de charme – 111 m² Carrez – Terrasse – Coin-lès-Cuvry

Bien expiré
VilleCoin-lès-Cuvry (57)
Surface111m²
Coût Total207 420€
Loyer Annuel13 047€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 169 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 522,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À l’arrière de la copropriété, côté campagne et dans un environnement très au calme, découvrez ce superbe duplex de 111 m² Carrez au cachet indéniable.

Dès l’entrée, le charme opère : Grande pièce de vie lumineuse avec plafond cathédrale au-dessus du séjour et magnifiques poutres apparentes offrant un volume et une atmosphère chaleureuse rares sur le secteur. Cuisine à compléter selon vos envies.

Au premier niveau :

✅ Vaste pièce de vie ✅ Toilettes individuels ✅ Chaufferie ✅ Terrasse de plus de 14 m² accessible par un escalier, donnant sur l’arrière au calme

À l’étage :

✅ Quatre chambres ✅ Salle de bain avec baignoire, douche et double vasque ✅ Seconds toilettes individuels

Côté technique :

✔ DPE C ✔ Vélux neufs ✔ Compteur électrique individuel ✔ Sous-compteur d’eau avec régularisation annuelle ✔ Une place de stationnement privative ✔ Aucun travaux à prévoir sur la copropriété

Un bien de caractère, alliant volume, luminosité et tranquillité — idéal pour les amateurs de charme et de beaux espaces.

📞 Contactez-nous pour organiser une visite et découvrir ce duplex coup de cœur.

Agences et mandataires s'abstenir merci

Ville : Coin-lès-Cuvry
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57420
Coordonnées : 49.032490, 6.152280
Total : 207 420€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 24 900€
Valeur du bien : 193 900€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 9.79€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 12.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1087€/mois
Loyer annuel estimé : 13047€/an
Fourchette totale : 877€ - 1348€/mois
Fourchette annuelle : 10520€ - 16180€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 025,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :60,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 085,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 107,68€
Coût de l'assurance :18 149,25€
Taxe foncière : 1 304,66€/an
Soit par mois : 108,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 087,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 194,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et des surfaces usées, mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine moderne mais avec signes d'usure
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et carrelage partiel si nécessaire, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain fonctionnelle mais carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 900 €(224 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète rénovation: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant robinetterie, surfaces usées, mise aux normes électricité, main d'œuvre: 2000€)
  • Salle de bain:6 500€
    Salle de bain complète rénovation: 8 m² × 625€/m² = 5000€ (incluant robinetterie, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité, main d'œuvre: 1500€)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation 4 chambres: Parquet flottant 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture 60 m² murs et plafonds × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coin-lès-Cuvry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 047 €/an
Calcul : 1 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 921 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 420 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 726 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 305 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 852 €
Revenus locatifs : +13 047 €
Charges déductibles : -33 852 €
Résultat foncier Année 1 : -20 805 €(Déficit de 20 805 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 105 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 952 €/an
Revenus locatifs : +13 047 €
Charges déductibles : -8 952 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10105.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 047 €33 859 €6 928 €-20 812 €10 700 €10 112 €10 112 €
213 308 €8 774 €6 744 €4 533 €--5 579 €
313 574 €8 583 €6 553 €4 990 €--589 €
413 845 €8 386 €6 356 €5 459 €---
514 122 €8 182 €6 151 €5 940 €---
614 404 €7 971 €5 940 €6 434 €---
714 693 €7 753 €5 722 €6 940 €---
814 986 €7 527 €5 496 €7 460 €---
915 286 €7 293 €5 262 €7 993 €---
1015 592 €7 051 €5 021 €8 540 €---
1115 904 €6 802 €4 771 €9 102 €---
1216 222 €6 543 €4 512 €9 679 €---
1316 546 €6 276 €4 245 €10 271 €---
1416 877 €5 999 €3 968 €10 878 €---
1517 215 €5 713 €3 682 €11 502 €---
1617 559 €5 417 €3 387 €12 142 €---
1717 910 €5 111 €3 081 €12 799 €---
1818 268 €4 795 €2 764 €13 474 €---
1918 634 €4 467 €2 437 €14 166 €---
2019 006 €4 129 €2 098 €14 878 €---
2119 387 €3 778 €1 748 €15 608 €---
2219 774 €3 416 €1 385 €16 358 €---
2320 170 €3 041 €1 011 €17 128 €---
2420 573 €2 654 €623 €17 919 €---
2520 985 €2 253 €222 €18 732 €---
TOTAL417 886 €175 773 €100 108 €242 113 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 113 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 047 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 740 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 740 €-3 210 €+5 950 €
2+2 740 €0 €+2 740 €
3+2 740 €0 €+2 740 €
4+2 740 €+1 461 €+1 279 €
5+2 740 €+1 782 €+958 €
6+2 740 €+1 930 €+810 €
7+2 740 €+2 082 €+658 €
8+2 740 €+2 238 €+502 €
9+2 740 €+2 398 €+342 €
10+2 740 €+2 562 €+178 €
11+2 740 €+2 731 €+9 €
12+2 740 €+2 904 €-164 €
13+2 740 €+3 081 €-341 €
14+2 740 €+3 263 €-523 €
15+2 740 €+3 450 €-710 €
16+2 740 €+3 643 €-903 €
17+2 740 €+3 840 €-1 100 €
18+2 740 €+4 042 €-1 302 €
19+2 740 €+4 250 €-1 510 €
20+2 740 €+4 463 €-1 723 €
21+2 740 €+4 682 €-1 942 €
22+2 740 €+4 907 €-2 167 €
23+2 740 €+5 139 €-2 399 €
24+2 740 €+5 376 €-2 636 €
25+2 740 €+5 620 €-2 880 €
Total+68 500 €+72 634 €+-4 134 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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