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Maison 6 pièces 108 m²

VilleRoche-Posay (86)
Surface108m²
Coût Total147 000€
Loyer Annuel8 961€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 824,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison avec étage LA ROCHE POSAY

Thomas vous propose en exclusivité Square Habitat / Garantie revente 7 ans offerte ! Située en plein centre de La Roche Posay, et de toutes ces commodités, cette maison de 92m² dispose :

  • En rez-de-chaussée : d'une cuisine équipée avec espace salle à manger et un séjour de 20m² .
  • Au 1er étage : grand palier desservant une chambre, et une salle d'eau avec toilettes.
  • Au 2ème étage : deux chambres avec une salle d'eau avec toilettes. Cette maison possède également une cave voûtée et une petit cour à l'arrière. Pour plus de renseignements, nous sommes disponibles de 8h à 19h du lundi au samedi. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : TPO-ROCHE-96913 Date de réalisation du diagnostic : 17/08/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 310 € et 4 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Roche-Posay
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86270
Coordonnées : 46.787830, 0.811420
Total : 147 000€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 50 880€
Valeur du bien : 139 880€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8961€/an
Fourchette totale : 594€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 7126€ - 11267€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 172,05 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 581 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-37 581€ (-29.7%)
Marge achat-revente :-20 419€ (-16.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 756,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 073,05€
Coût de l'assurance :11 025,00€
Taxe foncière : 896,05€/an
Soit par mois : 74,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 746,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 831,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 880 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 480€
    Isolation toiture/combles: 108 m² × 60€/m² = 6480€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: 22 m² × 160€/m² = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-Posay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 961 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 788 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 005 €
Revenus locatifs : +8 961 €
Charges déductibles : -57 005 €
Résultat foncier Année 1 : -48 045 €(Déficit de 48 045 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 645 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 125 €/an
Revenus locatifs : +8 961 €
Charges déductibles : -6 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 835 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26644.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 961 €57 010 €4 793 €-48 050 €21 400 €26 650 €26 650 €
29 140 €6 001 €4 664 €3 139 €--23 511 €
39 323 €5 868 €4 531 €3 455 €--20 056 €
49 509 €5 730 €4 393 €3 779 €--16 278 €
59 699 €5 588 €4 251 €4 111 €--12 166 €
69 893 €5 441 €4 104 €4 453 €--7 713 €
710 091 €5 288 €3 951 €4 803 €--2 911 €
810 293 €5 131 €3 794 €5 162 €---
910 499 €4 969 €3 632 €5 530 €---
1010 709 €4 801 €3 464 €5 908 €---
1110 923 €4 627 €3 290 €6 295 €---
1211 141 €4 448 €3 111 €6 693 €---
1311 364 €4 263 €2 926 €7 101 €---
1411 591 €4 071 €2 734 €7 520 €---
1511 823 €3 873 €2 536 €7 950 €---
1612 060 €3 669 €2 332 €8 391 €---
1712 301 €3 457 €2 120 €8 844 €---
1812 547 €3 239 €1 902 €9 308 €---
1912 798 €3 013 €1 676 €9 785 €---
2013 054 €2 779 €1 442 €10 274 €---
2113 315 €2 538 €1 201 €10 777 €---
2213 581 €2 289 €952 €11 292 €---
2313 853 €2 031 €694 €11 822 €---
2414 130 €1 765 €428 €12 365 €---
2514 412 €1 490 €153 €12 923 €---
TOTAL287 009 €153 379 €69 073 €133 629 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 629 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 882 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 882 €-6 420 €+8 302 €
2+1 882 €0 €+1 882 €
3+1 882 €0 €+1 882 €
4+1 882 €0 €+1 882 €
5+1 882 €0 €+1 882 €
6+1 882 €0 €+1 882 €
7+1 882 €0 €+1 882 €
8+1 882 €+675 €+1 207 €
9+1 882 €+1 659 €+223 €
10+1 882 €+1 772 €+110 €
11+1 882 €+1 889 €-7 €
12+1 882 €+2 008 €-126 €
13+1 882 €+2 130 €-248 €
14+1 882 €+2 256 €-374 €
15+1 882 €+2 385 €-503 €
16+1 882 €+2 517 €-635 €
17+1 882 €+2 653 €-771 €
18+1 882 €+2 792 €-910 €
19+1 882 €+2 936 €-1 054 €
20+1 882 €+3 082 €-1 200 €
21+1 882 €+3 233 €-1 351 €
22+1 882 €+3 388 €-1 506 €
23+1 882 €+3 547 €-1 665 €
24+1 882 €+3 710 €-1 828 €
25+1 882 €+3 877 €-1 995 €
Total+47 050 €+40 089 €+6 961 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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