Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleTonneins (47)
Surface108m²
Coût Total110 922€
Loyer Annuel10 445€
Rentabilité9.42%
Cashflow/mois-448€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 280 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 910 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Pas de cave

Grande maison de ville sans travaux comprenant : Entrée, salon, salle à manger, cuisine, wc. A l'étage : un palier desservant une salle de bains, deux chambres dont une donnant sur une terrasse de 20m2 env. Jardin sur l'arrière avec une accessibilité au jardin public. Une cave complète ce bien. Louée 650 euros / mois C.C

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.389430, 0.307180
Total : 110 922€
Prix d'acquisition : 98 280€
Travaux : 4 780€
Valeur du bien : 103 060€
Frais de notaire : 7 862€
Coût estimé : 7 862€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10445€/an
Fourchette totale : 689€ - 1099€/mois
Fourchette annuelle : 8273€ - 13187€/an
Rentabilité brute :9.42%
Fourchette de rentabilité :7.46% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :983,33 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 200 €
Prix d'achat :98 280 €
Décote à l'achat :-7 920€ (-7.5%)
Marge achat-revente :-4 722€ (-4.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 922€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :549,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 581,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 889,17€
Coût de l'assurance :9 705,68€
Taxe foncière : 1 044,51€/an
Soit par mois : 87,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 650,00€/mois
Soit par an : 7 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 870,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 318,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-448,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire) et carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, et éventuellement changement de mobilier si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 780 €(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 580€
    Carrelage 6 m²: 80€/m² × 6 = 480€, Lavabo: 500€, Baignoire: 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:1 600€
    Peinture 20 m²: 65€/m² × 20 = 1300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Rénovation légère:1 600€
    Peinture 20 m²: 65€/m² × 20 = 1300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tonneins. Les prix incluent la main d'œuvre. Les prix pour le carrelage et la peinture sont adaptés à la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 445 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 922 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 045 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 7 800 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 736 €
Revenus locatifs : +10 445 €
Charges déductibles : -17 736 €
Résultat foncier Année 1 : -7 291 €(Déficit de 7 291 €)
Imputable sur revenu global : 7 291 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 956 €/an
Revenus locatifs : +10 445 €
Charges déductibles : -12 956 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 511 €/an(Déficit de 2 511 €)
Prix d'achat du bien : 98 280 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 882 €(65% de 98 280 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 323 €/an
Calcul : 63 882 € × 3,636% = 2 323 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 445 €17 740 €3 727 €-7 295 €7 295 €--
210 654 €12 861 €3 628 €-2 207 €2 207 €--
310 867 €12 758 €3 526 €-1 891 €1 891 €--
411 084 €12 652 €3 420 €-1 568 €1 568 €--
511 306 €12 543 €3 310 €-1 237 €1 237 €--
611 532 €12 430 €3 197 €-897 €897 €--
711 763 €12 312 €3 080 €-549 €549 €--
811 998 €12 191 €2 958 €-193 €193 €--
912 238 €12 065 €2 833 €173 €---
1012 483 €11 936 €2 703 €547 €---
1112 732 €11 801 €2 569 €931 €---
1212 987 €11 662 €2 430 €1 325 €---
1313 247 €11 519 €2 286 €1 728 €---
1413 512 €11 370 €2 137 €2 142 €---
1513 782 €11 216 €1 983 €2 566 €---
1614 058 €11 057 €1 824 €3 001 €---
1714 339 €10 892 €1 659 €3 447 €---
1814 626 €10 722 €1 489 €3 904 €---
1914 918 €10 545 €1 313 €4 373 €---
2015 216 €10 363 €1 130 €4 853 €---
2115 521 €10 175 €942 €5 346 €---
2215 831 €9 979 €747 €5 852 €---
2316 148 €9 777 €545 €6 370 €---
2416 471 €9 569 €336 €6 902 €---
2516 800 €9 353 €120 €7 448 €---
TOTAL334 559 €289 488 €53 889 €45 071 €15 837 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 751 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 193 €-2 188 €+4 381 €
2+2 193 €-662 €+2 855 €
3+2 193 €-567 €+2 760 €
4+2 193 €-470 €+2 663 €
5+2 193 €-371 €+2 564 €
6+2 193 €-269 €+2 462 €
7+2 193 €-165 €+2 358 €
8+2 193 €-58 €+2 251 €
9+2 193 €+52 €+2 141 €
10+2 193 €+164 €+2 029 €
11+2 193 €+279 €+1 914 €
12+2 193 €+397 €+1 796 €
13+2 193 €+518 €+1 675 €
14+2 193 €+643 €+1 550 €
15+2 193 €+770 €+1 423 €
16+2 193 €+900 €+1 293 €
17+2 193 €+1 034 €+1 159 €
18+2 193 €+1 171 €+1 022 €
19+2 193 €+1 312 €+881 €
20+2 193 €+1 456 €+737 €
21+2 193 €+1 604 €+589 €
22+2 193 €+1 756 €+437 €
23+2 193 €+1 911 €+282 €
24+2 193 €+2 071 €+122 €
25+2 193 €+2 234 €-41 €
Total+54 825 €+13 521 €+41 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →