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Maison - 5 pièce(s) - 95 m²

Bien expiré
VilleJoinville (52)
Surface95m²
Coût Total106 900€
Loyer Annuel6 569€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 421,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située en plein centre de Joinville, venez découvrir cette maison à rénover. Elle vous offre, au rez-de-chaussée, une cuisine, un salon ainsi qu'une courette. Au premier étage, vous trouverez une première pièce donnant accès à un balcon, une salle d'eau et une chambre. Au second étage, deux autres chambres en enfilade complètent ce bien. " Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ". (1.27 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) SACHA ROULIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 890 146 822 - Chaumont.

Etat général : Travaux à prévoir Surface séjour : 13 Surface terrain : 55 Année de construction : 1800 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Electrique Fenêtre : Bois double vitrage Cuisine : Independante Numéro de mandat : 22931

Ville : Joinville
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52300
Total : 106 900€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 63 700€
Valeur du bien : 103 700€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 5.76€/m²/mois
Fourchette : 4.45€ - 7.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 547€/mois
Loyer annuel estimé : 6569€/an
Fourchette totale : 423€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5075€ - 8501€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :661,29 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 823 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-22 823€ (-36.3%)
Marge achat-revente :-44 077€ (-70.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 553,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 721,35€
Coût de l'assurance :9 353,75€
Taxe foncière : 656,88€/an
Soit par mois : 54,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 547,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 607,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1800, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois double vitrage par des fenêtres performantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.7/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 700 €(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:8 800€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 80€/m² = 7600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joinville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 569 €/an
Calcul : 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 657 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 181 €
Revenus locatifs : +6 569 €
Charges déductibles : -68 181 €
Résultat foncier Année 1 : -61 613 €(Déficit de 61 613 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 213 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 481 €/an
Revenus locatifs : +6 569 €
Charges déductibles : -4 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40212.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 569 €68 185 €3 454 €-61 616 €21 400 €40 216 €40 216 €
26 700 €4 391 €3 360 €2 309 €--37 907 €
36 834 €4 295 €3 264 €2 539 €--35 368 €
46 971 €4 195 €3 164 €2 775 €--32 593 €
57 110 €4 093 €3 061 €3 018 €--29 575 €
67 252 €3 986 €2 955 €3 266 €--26 309 €
77 397 €3 876 €2 845 €3 521 €--22 788 €
87 545 €3 763 €2 732 €3 783 €--19 005 €
97 696 €3 646 €2 615 €4 051 €--14 954 €
107 850 €3 524 €2 493 €4 326 €--10 628 €
118 007 €3 399 €2 368 €4 608 €--6 020 €
128 167 €3 270 €2 239 €4 898 €---
138 331 €3 136 €2 105 €5 195 €---
148 497 €2 998 €1 967 €5 499 €---
158 667 €2 855 €1 824 €5 812 €---
168 841 €2 708 €1 677 €6 133 €---
179 017 €2 556 €1 525 €6 462 €---
189 198 €2 398 €1 367 €6 799 €---
199 382 €2 236 €1 205 €7 146 €---
209 569 €2 068 €1 037 €7 502 €---
219 761 €1 894 €863 €7 867 €---
229 956 €1 715 €684 €8 241 €---
2310 155 €1 530 €499 €8 625 €---
2410 358 €1 338 €307 €9 020 €---
2510 565 €1 141 €110 €9 425 €---
TOTAL210 399 €139 197 €49 721 €71 202 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 202 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 569 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 379 €-6 420 €+7 799 €
2+1 379 €0 €+1 379 €
3+1 379 €0 €+1 379 €
4+1 379 €0 €+1 379 €
5+1 379 €0 €+1 379 €
6+1 379 €0 €+1 379 €
7+1 379 €0 €+1 379 €
8+1 379 €0 €+1 379 €
9+1 379 €0 €+1 379 €
10+1 379 €0 €+1 379 €
11+1 379 €0 €+1 379 €
12+1 379 €+1 469 €-90 €
13+1 379 €+1 558 €-179 €
14+1 379 €+1 650 €-271 €
15+1 379 €+1 744 €-365 €
16+1 379 €+1 840 €-461 €
17+1 379 €+1 939 €-560 €
18+1 379 €+2 040 €-661 €
19+1 379 €+2 144 €-765 €
20+1 379 €+2 250 €-871 €
21+1 379 €+2 360 €-981 €
22+1 379 €+2 472 €-1 093 €
23+1 379 €+2 588 €-1 209 €
24+1 379 €+2 706 €-1 327 €
25+1 379 €+2 827 €-1 448 €
Total+34 475 €+23 167 €+11 308 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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