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Maison 10 pièces 257 m²

VilleSaint-Agnant-de-Versillat (23)
Surface257
Coût Total319 970
Loyer Annuel19 144
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-259
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 257 m²
Prix au m² : 894,94 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 257 m² - Maison isolée

Découvrez cette propriété pleine de charme et de potentiel, idéale pour un projet familial ou touristique.

Composée de deux maisons d'habitation, cette propriété offre de nombreuses possibilités, notamment la création de gîtes ou d'une activité d'accueil. Vous y trouverez un total de 7 chambres et 3 salles de bains, permettant d'accueillir confortablement famille et invités.

Les extérieurs sont un véritable atout : un magnifique terrain de près de 2 hectares attenant à la maison, sans aucun vis-à-vis, vous garantit calme et intimité. Un petit étang vient compléter ce cadre bucolique, parfait pour les amoureux de la nature.

Une grange, un garage ainsi qu'un abri offrent des espaces supplémentaires pour du stockage ou des aménagements selon vos besoins.

La structure est saine et ne nécessite pas de gros travaux, seulement quelques rafraîchissements pour remettre l'ensemble au goût du jour.

Située dans un environnement calme et isolé, la propriété reste néanmoins proche des commodités, offrant un équilibre idéal entre vie à la campagne et praticité du quotidien.

Un bien rare, aux multiples possibilités, à découvrir sans tarder. Référence agence : 9086 Référence annonce : E134-5HZ-40Y Date de réalisation du diagnostic : 23/11/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 290 € et 1 790 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Agnant-de-Versillat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23300
Coordonnées : 46.279743, 1.512230
Total : 319 970
Prix d'acquisition : 230 000
Travaux : 71 570
Valeur du bien : 301 570
Frais de notaire : 18 400
Coût estimé : 18 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 257
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1595€/mois
Loyer annuel estimé : 19144€/an
Fourchette totale : 1262€ - 2017€/mois
Fourchette annuelle : 15141€ - 24205€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :600,81 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :154 408
Prix d'achat :230 000
Décote à l'achat :+75 592 (+49.0%)
Marge achat-revente :-165 562€ (-107.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :319 970
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 601,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :93,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 695,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 583,57
Coût de l'assurance :27 997,38
Taxe foncière : 1 914,40€/an
Soit par mois : 159,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 595,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 854,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-259,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 257 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 257 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 570(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:15 920
    Isolation toiture/combles: 257 m² × 60€/m² = 15420€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:22 400
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 700€/fenêtre = 22400€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:600
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification installations: 420€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 100
    Peinture chambres: 70 m² × 30€/m² = 2100€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 350
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 51 320✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 144 €/an
Calcul : 1 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 319 970 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 120 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 914 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 570
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 663
Revenus locatifs : +19 144
Charges déductibles : -85 663
Résultat foncier Année 1 : -66 519(Déficit de 66 519 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 119
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 093 €/an
Revenus locatifs : +19 144
Charges déductibles : -14 093
Résultat foncier Années 2+ : 5 051 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45118.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 14485 67311 069-66 52921 400 €45 129 €45 129 €
219 52713 81310 7795 714--39 416 €
319 91713 51310 4796 404--33 011 €
420 31613 20210 1687 114--25 898 €
520 72212 8809 8467 842--18 055 €
621 13712 5469 5128 590--9 465 €
721 55912 2019 1679 358--107 €
821 99011 8448 80910 147---
922 43011 4738 43910 957---
1022 87911 0908 05511 789---
1123 33610 6927 65812 644---
1223 80310 2817 24713 522---
1324 2799 8556 82114 424---
1424 7659 4146 38015 351---
1525 2608 9575 92316 303---
1625 7658 4845 45017 281---
1726 2817 9954 96018 286---
1826 8067 4874 45319 319---
1927 3426 9623 92820 380---
2027 8896 4183 38421 471---
2128 4475 8552 82022 592---
2229 0165 2712 23723 745---
2329 5964 6671 63324 929---
2430 1884 0421 00726 146---
2530 7923 39436027 398---
TOTAL613 188308 011160 584305 17721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 177
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 020-6 420+10 440
2+4 0200+4 020
3+4 0200+4 020
4+4 0200+4 020
5+4 0200+4 020
6+4 0200+4 020
7+4 0200+4 020
8+4 020+3 012+1 008
9+4 020+3 287+733
10+4 020+3 537+483
11+4 020+3 793+227
12+4 020+4 057-37
13+4 020+4 327-307
14+4 020+4 605-585
15+4 020+4 891-871
16+4 020+5 184-1 164
17+4 020+5 486-1 466
18+4 020+5 796-1 776
19+4 020+6 114-2 094
20+4 020+6 441-2 421
21+4 020+6 778-2 758
22+4 020+7 123-3 103
23+4 020+7 479-3 459
24+4 020+7 844-3 824
25+4 020+8 219-4 199
Total+100 500+91 553+8 947
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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