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Maison 10 pièces 257 m²

Bien expiré
VilleSaint-Agnant-de-Versillat (23)
Surface257m²
Coût Total319 970€
Loyer Annuel19 144€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 257 m²
Prix au m² : 894,94 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 257 m² - Maison isolée

Découvrez cette propriété pleine de charme et de potentiel, idéale pour un projet familial ou touristique.

Composée de deux maisons d'habitation, cette propriété offre de nombreuses possibilités, notamment la création de gîtes ou d'une activité d'accueil. Vous y trouverez un total de 7 chambres et 3 salles de bains, permettant d'accueillir confortablement famille et invités.

Les extérieurs sont un véritable atout : un magnifique terrain de près de 2 hectares attenant à la maison, sans aucun vis-à-vis, vous garantit calme et intimité. Un petit étang vient compléter ce cadre bucolique, parfait pour les amoureux de la nature.

Une grange, un garage ainsi qu'un abri offrent des espaces supplémentaires pour du stockage ou des aménagements selon vos besoins.

La structure est saine et ne nécessite pas de gros travaux, seulement quelques rafraîchissements pour remettre l'ensemble au goût du jour.

Située dans un environnement calme et isolé, la propriété reste néanmoins proche des commodités, offrant un équilibre idéal entre vie à la campagne et praticité du quotidien.

Un bien rare, aux multiples possibilités, à découvrir sans tarder. Référence agence : 9086 Référence annonce : E134-5HZ-40Y Date de réalisation du diagnostic : 23/11/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 290 € et 1 790 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Agnant-de-Versillat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23300
Coordonnées : 46.279743, 1.512230
Total : 319 970€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 71 570€
Valeur du bien : 301 570€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 257m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1595€/mois
Loyer annuel estimé : 19144€/an
Fourchette totale : 1262€ - 2017€/mois
Fourchette annuelle : 15141€ - 24205€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :600,81 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :154 408 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :+75 592€ (+49.0%)
Marge achat-revente :-165 562€ (-107.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :319 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 601,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :93,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 695,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 583,57€
Coût de l'assurance :27 997,38€
Taxe foncière : 1 914,40€/an
Soit par mois : 159,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 595,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 854,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-259,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 257 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 257 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 570 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:15 920€
    Isolation toiture/combles: 257 m² × 60€/m² = 15420€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 700€/fenêtre = 22400€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification installations: 420€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture chambres: 70 m² × 30€/m² = 2100€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 51 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 144 €/an
Calcul : 1 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 319 970 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 120 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 914 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 570 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 663 €
Revenus locatifs : +19 144 €
Charges déductibles : -85 663 €
Résultat foncier Année 1 : -66 519 €(Déficit de 66 519 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 119 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 093 €/an
Revenus locatifs : +19 144 €
Charges déductibles : -14 093 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 051 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45118.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 144 €85 673 €11 069 €-66 529 €21 400 €45 129 €45 129 €
219 527 €13 813 €10 779 €5 714 €--39 416 €
319 917 €13 513 €10 479 €6 404 €--33 011 €
420 316 €13 202 €10 168 €7 114 €--25 898 €
520 722 €12 880 €9 846 €7 842 €--18 055 €
621 137 €12 546 €9 512 €8 590 €--9 465 €
721 559 €12 201 €9 167 €9 358 €--107 €
821 990 €11 844 €8 809 €10 147 €---
922 430 €11 473 €8 439 €10 957 €---
1022 879 €11 090 €8 055 €11 789 €---
1123 336 €10 692 €7 658 €12 644 €---
1223 803 €10 281 €7 247 €13 522 €---
1324 279 €9 855 €6 821 €14 424 €---
1424 765 €9 414 €6 380 €15 351 €---
1525 260 €8 957 €5 923 €16 303 €---
1625 765 €8 484 €5 450 €17 281 €---
1726 281 €7 995 €4 960 €18 286 €---
1826 806 €7 487 €4 453 €19 319 €---
1927 342 €6 962 €3 928 €20 380 €---
2027 889 €6 418 €3 384 €21 471 €---
2128 447 €5 855 €2 820 €22 592 €---
2229 016 €5 271 €2 237 €23 745 €---
2329 596 €4 667 €1 633 €24 929 €---
2430 188 €4 042 €1 007 €26 146 €---
2530 792 €3 394 €360 €27 398 €---
TOTAL613 188 €308 011 €160 584 €305 177 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 177 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 020 €-6 420 €+10 440 €
2+4 020 €0 €+4 020 €
3+4 020 €0 €+4 020 €
4+4 020 €0 €+4 020 €
5+4 020 €0 €+4 020 €
6+4 020 €0 €+4 020 €
7+4 020 €0 €+4 020 €
8+4 020 €+3 012 €+1 008 €
9+4 020 €+3 287 €+733 €
10+4 020 €+3 537 €+483 €
11+4 020 €+3 793 €+227 €
12+4 020 €+4 057 €-37 €
13+4 020 €+4 327 €-307 €
14+4 020 €+4 605 €-585 €
15+4 020 €+4 891 €-871 €
16+4 020 €+5 184 €-1 164 €
17+4 020 €+5 486 €-1 466 €
18+4 020 €+5 796 €-1 776 €
19+4 020 €+6 114 €-2 094 €
20+4 020 €+6 441 €-2 421 €
21+4 020 €+6 778 €-2 758 €
22+4 020 €+7 123 €-3 103 €
23+4 020 €+7 479 €-3 459 €
24+4 020 €+7 844 €-3 824 €
25+4 020 €+8 219 €-4 199 €
Total+100 500 €+91 553 €+8 947 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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