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En dernier étage 5 pièces entièrement rénové

Bien expiré
VilleBischheim (67)
Surface102m²
Coût Total271 300€
Loyer Annuel15 345€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-253€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 205 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 2 009,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

De particulier à particulier (sans frais d'agence),

SPACIEUX ET LUMINEUX 5 PIECES avec partie parentale separée des autres chambres, entièrement rénové de 102 m²

COMPREND :  un séjour, une salle à manger, trois chambres à coucher dont une de plus de 16m², une cuisine spacieuse, une salle de bain et une salle d'eau rénovées , une entrée et un dégagement, des wc séparés, ainsi qu'un balcon et une très grande cave.

LOCALISATION : au début de BISCHHEIM, à 5 mn de la Place de Haguenau, à proximité de l'Espace européen de l'entreprise et de centres sportifs (Tennis club et Centre nautique) et de toutes commodités (commerces, écoles et axes routiers), dans un quartier avec de nombreux espaces verts, et bien desservi par les transports publics (5 lignes de bus) ; le quartier est aussi directement concerné par le projet du Tram Nord. Il A 10 minutes à vélo du Wacken.

Consommation énergétique : D Emission de gaz à effet de serre : B

Tableau électrique changé en 2017 Fenêtres en PVC à double vitrage

Bien soumis au statut de la copropriété. Pas de procédure en cours

AGENCE OU RESEAU IMMOBILIER, s'abstenir. Merci

Ville : Bischheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67800
Coordonnées : 48.614240, 7.728960
Total : 271 300€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 49 900€
Valeur du bien : 254 900€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 12.54€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1279€/mois
Loyer annuel estimé : 15345€/an
Fourchette totale : 1040€ - 1572€/mois
Fourchette annuelle : 12483€ - 18865€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 324,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :79,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 404,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 187,10€
Coût de l'assurance :23 738,75€
Taxe foncière : 1 534,53€/an
Soit par mois : 127,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 278,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 531,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-253,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour la salle de bain - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans toutes les pièces
Quantité: 102 m²
Raison: Mise aux normes électrique nécessaire pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 900 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:15 300€
    Réfection électricité: 102 m² × 150€/m² = 15300€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bischheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 279 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 345 €/an
Calcul : 1 279 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 950 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 535 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 141 €
Revenus locatifs : +15 345 €
Charges déductibles : -61 141 €
Résultat foncier Année 1 : -45 795 €(Déficit de 45 795 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 395 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 241 €/an
Revenus locatifs : +15 345 €
Charges déductibles : -11 241 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24395.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 345 €61 149 €8 765 €-45 804 €21 400 €24 404 €24 404 €
215 652 €11 012 €8 528 €4 640 €--19 764 €
315 965 €10 768 €8 284 €5 197 €--14 567 €
416 285 €10 515 €8 031 €5 770 €--8 797 €
516 610 €10 254 €7 770 €6 356 €--2 441 €
616 942 €9 984 €7 500 €6 959 €---
717 281 €9 705 €7 221 €7 576 €---
817 627 €9 417 €6 933 €8 210 €---
917 979 €9 119 €6 635 €8 860 €---
1018 339 €8 812 €6 328 €9 527 €---
1118 706 €8 494 €6 010 €10 212 €---
1219 080 €8 166 €5 682 €10 914 €---
1319 462 €7 827 €5 343 €11 635 €---
1419 851 €7 476 €4 992 €12 374 €---
1520 248 €7 114 €4 630 €13 134 €---
1620 653 €6 740 €4 256 €13 913 €---
1721 066 €6 354 €3 870 €14 712 €---
1821 487 €5 954 €3 470 €15 533 €---
1921 917 €5 542 €3 058 €16 375 €---
2022 355 €5 115 €2 631 €17 240 €---
2122 802 €4 675 €2 191 €18 127 €---
2223 258 €4 220 €1 736 €19 038 €---
2323 724 €3 750 €1 266 €19 974 €---
2424 198 €3 264 €780 €20 934 €---
2524 682 €2 762 €278 €21 920 €---
TOTAL491 514 €238 189 €126 187 €253 325 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 223 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 223 €-6 420 €+9 643 €
2+3 223 €0 €+3 223 €
3+3 223 €0 €+3 223 €
4+3 223 €0 €+3 223 €
5+3 223 €0 €+3 223 €
6+3 223 €+1 355 €+1 868 €
7+3 223 €+2 273 €+950 €
8+3 223 €+2 463 €+760 €
9+3 223 €+2 658 €+565 €
10+3 223 €+2 858 €+365 €
11+3 223 €+3 064 €+159 €
12+3 223 €+3 274 €-51 €
13+3 223 €+3 490 €-267 €
14+3 223 €+3 712 €-489 €
15+3 223 €+3 940 €-717 €
16+3 223 €+4 174 €-951 €
17+3 223 €+4 414 €-1 191 €
18+3 223 €+4 660 €-1 437 €
19+3 223 €+4 913 €-1 690 €
20+3 223 €+5 172 €-1 949 €
21+3 223 €+5 438 €-2 215 €
22+3 223 €+5 712 €-2 489 €
23+3 223 €+5 992 €-2 769 €
24+3 223 €+6 280 €-3 057 €
25+3 223 €+6 576 €-3 353 €
Total+80 575 €+75 998 €+4 577 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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