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Appartement à vendre

VilleMontélimar (26)
Surface56m²
Coût Total140 750€
Loyer Annuel8 711€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 88 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 571,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 1 parking: Parking, Terrasse, Exposition sud, Non meublé

Idéal investisseur ou primo accédant ! Situé dans une impasse, quartier des Champs à Montélimar, plateau de 56m² carrez constitué pour l'heure d'une pièce de vie de 28m², d'une pièce attenante pouvant être transformée en chambre de 19m², ainsi que d'une pièce de 9m² pouvant être aménagée en salle d'eau. L'appartement, situé au RDC d'une petite copropriété de 4 lots, dispose d'une terrasse plein sud de 23m². Devis complets à disposition pour l'ensemble des travaux, n'hésitez pas à nous contacter pour de plus amples renseignements. Orpi Drôme Ardèche Gard, partenaire de votre projet immobilier

Référence agence : 5937

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.537453, 4.771076
Total : 140 750€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 45 710€
Valeur du bien : 133 710€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 16.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 726€/mois
Loyer annuel estimé : 8711€/an
Fourchette totale : 558€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 6698€ - 11329€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 754,72 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 264 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-66 264€ (-43.0%)
Marge achat-revente :13 514€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 728,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 465,66€
Coût de l'assurance :12 315,63€
Taxe foncière : 871,12€/an
Soit par mois : 72,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 725,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 801,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 19 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 2/5 assumé - mise aux normes électrique nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 710 €(816 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement:3 810€
    Parquet flottant: 19 m² × 60€/m² = 1140€, Peinture murs/plafond: 19 m² × 30€/m² = 570€, Main d'œuvre: 2100€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 chambre × 1200€ = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 726 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 711 €/an
Calcul : 726 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 543 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 750 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 871 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 710 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 617 €
Revenus locatifs : +8 711 €
Charges déductibles : -51 617 €
Résultat foncier Année 1 : -42 905 €(Déficit de 42 905 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 505 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 907 €/an
Revenus locatifs : +8 711 €
Charges déductibles : -5 907 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 805 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21505.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 711 €51 621 €4 547 €-42 910 €21 400 €21 510 €21 510 €
28 885 €5 788 €4 425 €3 097 €--18 413 €
39 063 €5 661 €4 298 €3 402 €--15 011 €
49 244 €5 530 €4 166 €3 714 €--11 297 €
59 429 €5 395 €4 031 €4 035 €--7 262 €
69 618 €5 255 €3 891 €4 363 €--2 899 €
79 810 €5 110 €3 746 €4 700 €---
810 006 €4 961 €3 597 €5 046 €---
910 207 €4 806 €3 442 €5 400 €---
1010 411 €4 647 €3 283 €5 764 €---
1110 619 €4 482 €3 118 €6 137 €---
1210 831 €4 311 €2 948 €6 520 €---
1311 048 €4 135 €2 772 €6 912 €---
1411 269 €3 954 €2 590 €7 315 €---
1511 494 €3 766 €2 402 €7 728 €---
1611 724 €3 572 €2 208 €8 152 €---
1711 959 €3 371 €2 008 €8 587 €---
1812 198 €3 164 €1 800 €9 034 €---
1912 442 €2 950 €1 586 €9 492 €---
2012 691 €2 729 €1 365 €9 962 €---
2112 944 €2 500 €1 137 €10 444 €---
2213 203 €2 264 €901 €10 939 €---
2313 467 €2 020 €657 €11 447 €---
2413 737 €1 768 €405 €11 968 €---
2514 011 €1 508 €144 €12 503 €---
TOTAL279 021 €145 269 €65 466 €133 752 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 752 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 711 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 829 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 829 €-6 420 €+8 249 €
2+1 829 €0 €+1 829 €
3+1 829 €0 €+1 829 €
4+1 829 €0 €+1 829 €
5+1 829 €0 €+1 829 €
6+1 829 €0 €+1 829 €
7+1 829 €+540 €+1 289 €
8+1 829 €+1 514 €+315 €
9+1 829 €+1 620 €+209 €
10+1 829 €+1 729 €+100 €
11+1 829 €+1 841 €-12 €
12+1 829 €+1 956 €-127 €
13+1 829 €+2 074 €-245 €
14+1 829 €+2 195 €-366 €
15+1 829 €+2 319 €-490 €
16+1 829 €+2 446 €-617 €
17+1 829 €+2 576 €-747 €
18+1 829 €+2 710 €-881 €
19+1 829 €+2 847 €-1 018 €
20+1 829 €+2 988 €-1 159 €
21+1 829 €+3 133 €-1 304 €
22+1 829 €+3 282 €-1 453 €
23+1 829 €+3 434 €-1 605 €
24+1 829 €+3 590 €-1 761 €
25+1 829 €+3 751 €-1 922 €
Total+45 725 €+40 126 €+5 599 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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