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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChilly-Mazarin (91)
Surface71m²
Coût Total205 280€
Loyer Annuel12 967€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 239,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 26 m²), 2 chambres, Entrée séparée

A proximité immédiate du centre-ville de Chilly-Mazarin, vous pourrez bénéficier des commerces, transports (bus 492, 399, 297, 299) et écoles à moins de 300 mètres. Cet appartement est situé dans la résidence LA LIBERATION, qui a bénéficié d'une rénovation énergétique avec isolation par l'extérieur et ravalement. Ce bien est au deuxième étage sur quatre, il est composé d'une entrée, d'un séjour double parqueté, une cuisine avec cellier, un dégagement avec rangements, deux chambres, une salle d'eau et WC indépendants. Pour compléter ce bien, vous disposerez d'une cave en sous-sol et d'une place de stationnement privative dans la résidence sécurisée par portail. Toutes les fenêtres sont en double vitrage PVC, mais l'appartement nécessite des travaux de rafraichissement.

Ville : Chilly-Mazarin
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91380
Coordonnées : 48.698768, 2.318453
Total : 205 280€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 33 560€
Valeur du bien : 192 560€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 13.05€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1081€/mois
Loyer annuel estimé : 12967€/an
Fourchette totale : 927€ - 1260€/mois
Fourchette annuelle : 11119€ - 15121€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 529,32 €/m²
Basé sur :252 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 582 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-20 582€ (-11.5%)
Marge achat-revente :-25 698€ (-14.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 027,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 087,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 024,02€
Coût de l'assurance :17 962,00€
Taxe foncière : 1 296,68€/an
Soit par mois : 108,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 080,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 195,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 98 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation complète pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement complet du sol.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement de la peinture.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 32 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement de la peinture.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement de la peinture.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 560 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds 32 m²: 30€/m² × 32 = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Chilly-Mazarin). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 967 €/an
Calcul : 1 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 095 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 280 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 718 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 297 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 670 €
Revenus locatifs : +12 967 €
Charges déductibles : -42 670 €
Résultat foncier Année 1 : -29 703 €(Déficit de 29 703 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 003 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 110 €/an
Revenus locatifs : +12 967 €
Charges déductibles : -9 110 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 857 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19003.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 967 €42 677 €7 101 €-29 710 €10 700 €19 010 €19 010 €
213 226 €8 931 €6 915 €4 296 €--14 714 €
313 491 €8 738 €6 723 €4 753 €--9 962 €
413 760 €8 538 €6 523 €5 222 €--4 739 €
514 036 €8 332 €6 317 €5 704 €---
614 316 €8 118 €6 103 €6 199 €---
714 603 €7 896 €5 881 €6 706 €---
814 895 €7 667 €5 652 €7 228 €---
915 193 €7 429 €5 414 €7 763 €---
1015 496 €7 183 €5 168 €8 313 €---
1115 806 €6 928 €4 913 €8 878 €---
1216 123 €6 664 €4 649 €9 458 €---
1316 445 €6 391 €4 376 €10 054 €---
1416 774 €6 108 €4 093 €10 666 €---
1517 109 €5 815 €3 800 €11 294 €---
1617 452 €5 512 €3 497 €11 940 €---
1717 801 €5 197 €3 182 €12 603 €---
1818 157 €4 872 €2 857 €13 285 €---
1918 520 €4 535 €2 520 €13 985 €---
2018 890 €4 186 €2 171 €14 704 €---
2119 268 €3 825 €1 809 €15 443 €---
2219 653 €3 450 €1 435 €16 203 €---
2320 046 €3 063 €1 048 €16 984 €---
2420 447 €2 661 €646 €17 786 €---
2520 856 €2 246 €231 €18 610 €---
TOTAL415 329 €186 963 €103 024 €228 366 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 967 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 723 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 723 €-3 210 €+5 933 €
2+2 723 €0 €+2 723 €
3+2 723 €0 €+2 723 €
4+2 723 €0 €+2 723 €
5+2 723 €+289 €+2 434 €
6+2 723 €+1 860 €+863 €
7+2 723 €+2 012 €+711 €
8+2 723 €+2 168 €+555 €
9+2 723 €+2 329 €+394 €
10+2 723 €+2 494 €+229 €
11+2 723 €+2 663 €+60 €
12+2 723 €+2 837 €-114 €
13+2 723 €+3 016 €-293 €
14+2 723 €+3 200 €-477 €
15+2 723 €+3 388 €-665 €
16+2 723 €+3 582 €-859 €
17+2 723 €+3 781 €-1 058 €
18+2 723 €+3 985 €-1 262 €
19+2 723 €+4 195 €-1 472 €
20+2 723 €+4 411 €-1 688 €
21+2 723 €+4 633 €-1 910 €
22+2 723 €+4 861 €-2 138 €
23+2 723 €+5 095 €-2 372 €
24+2 723 €+5 336 €-2 613 €
25+2 723 €+5 583 €-2 860 €
Total+68 075 €+68 510 €+-435 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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