Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleSaint-Sornin-Leulac (87)
Surface358m²
Coût Total398 632€
Loyer Annuel29 528€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 254 400 €
Surface : 358 m²
Prix au m² : 710,61 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, 10 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Jardin

Maison de maitre rénovée dans le coeur du village sur un parc arboré de plus de 4000m² avec grange de réception. Avec entrée, couloir, cuisine équipée, séjour, salon, bureau bibliothèque, 4 chambres, salle de bain, au second : 6 pièces, salle d'eau (nombreuses possibilitées), puits.

Ville : Saint-Sornin-Leulac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87290
Coordonnées : 46.199404, 1.301441
Total : 398 632€
Prix d'acquisition : 254 400€
Travaux : 123 880€
Valeur du bien : 378 280€
Frais de notaire : 20 352€
Coût estimé : 20 352€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 358m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2461€/mois
Loyer annuel estimé : 29528€/an
Fourchette totale : 1893€ - 3198€/mois
Fourchette annuelle : 22720€ - 38377€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :573,27 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :205 231 €
Prix d'achat :254 400 €
Décote à l'achat :+49 169€ (+24.0%)
Marge achat-revente :-193 401€ (-94.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :398 632€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 963,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :116,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 079,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :190 484,29€
Coût de l'assurance :34 880,30€
Taxe foncière : 2 952,80€/an
Soit par mois : 246,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 460,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 326,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 358 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 358 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 45 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :123 880 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 480€
    Isolation combles: 358 m² × 60€/m² = 21480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:67 500€
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 1500€ = 67500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 000€
    Peinture murs/plafonds: 10 chambres × 20€/m² × 20 m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs/plafonds: 1 salon × 20€/m² × 20 m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 105 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 461 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 528 €/an
Calcul : 2 461 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 398 632 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 395 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 953 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 123 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 141 411 €
Revenus locatifs : +29 528 €
Charges déductibles : -141 411 €
Résultat foncier Année 1 : -111 883 €(Déficit de 111 883 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 90 483 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 531 €/an
Revenus locatifs : +29 528 €
Charges déductibles : -17 531 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 997 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 90483.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 254 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 360 €(65% de 254 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 013 €/an
Calcul : 165 360 € × 3,636% = 6 013 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 528 €141 424 €13 196 €-111 896 €21 400 €90 496 €90 496 €
230 119 €17 191 €12 843 €12 927 €--77 569 €
330 721 €16 826 €12 478 €13 894 €--63 674 €
431 335 €16 449 €12 101 €14 886 €--48 788 €
531 962 €16 059 €11 711 €15 903 €--32 885 €
632 601 €15 656 €11 308 €16 945 €--15 940 €
733 253 €15 239 €10 891 €18 014 €---
833 918 €14 808 €10 460 €19 110 €---
934 597 €14 362 €10 014 €20 235 €---
1035 289 €13 901 €9 553 €21 387 €---
1135 994 €13 425 €9 077 €22 570 €---
1236 714 €12 932 €8 584 €23 783 €---
1337 449 €12 422 €8 074 €25 027 €---
1438 198 €11 895 €7 547 €26 303 €---
1538 962 €11 350 €7 002 €27 611 €---
1639 741 €10 787 €6 439 €28 954 €---
1740 536 €10 204 €5 856 €30 331 €---
1841 346 €9 602 €5 254 €31 745 €---
1942 173 €8 979 €4 631 €33 194 €---
2043 017 €8 335 €3 987 €34 682 €---
2143 877 €7 669 €3 321 €36 208 €---
2244 755 €6 980 €2 632 €37 775 €---
2345 650 €6 268 €1 920 €39 382 €---
2446 563 €5 531 €1 183 €41 031 €---
2547 494 €4 770 €422 €42 724 €---
TOTAL945 791 €423 065 €190 484 €522 726 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 522 726 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 528 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 201 €-6 420 €+12 621 €
2+6 201 €0 €+6 201 €
3+6 201 €0 €+6 201 €
4+6 201 €0 €+6 201 €
5+6 201 €0 €+6 201 €
6+6 201 €0 €+6 201 €
7+6 201 €+622 €+5 579 €
8+6 201 €+5 733 €+468 €
9+6 201 €+6 070 €+131 €
10+6 201 €+6 416 €-215 €
11+6 201 €+6 771 €-570 €
12+6 201 €+7 135 €-934 €
13+6 201 €+7 508 €-1 307 €
14+6 201 €+7 891 €-1 690 €
15+6 201 €+8 283 €-2 082 €
16+6 201 €+8 686 €-2 485 €
17+6 201 €+9 099 €-2 898 €
18+6 201 €+9 523 €-3 322 €
19+6 201 €+9 958 €-3 757 €
20+6 201 €+10 405 €-4 204 €
21+6 201 €+10 863 €-4 662 €
22+6 201 €+11 332 €-5 131 €
23+6 201 €+11 815 €-5 614 €
24+6 201 €+12 309 €-6 108 €
25+6 201 €+12 817 €-6 616 €
Total+155 025 €+156 818 €+-1 793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →