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Appartement 5 pièces 103 m²

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface103
Coût Total298 240
Loyer Annuel20 097
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-163
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 2 427,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Nombre d'étages : 7, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez ce spacieux appartement de 103 m² situé au sommet d'un immeuble de sept étages, accessible par ascenseur. Vous serez immédiatement séduit par la luminosité de son vaste salon, espace convivial et chaleureux, ainsi que par la grande terrasse carrelée de 25 m², parfaite pour profiter de moments en plein air.

La cuisine entièrement aménagée, qui inclut un coin repas, offre des équipements modernes et pratiques, complétés par une seconde cuisine discrète pour les besoins supplémentaires. La suite parentale, élégante et confortable, comprend deux salles de bains pour une intimité préservée.

Les deux balcons supplémentaires apportent une touche de charme et permettent de profiter des premières heures du jour. L'emplacement inclut une double place de parking souterrain, un véritable atout dans une ville où le stationnement peut être un défi. Situé à proximité immédiate de la gare et du tramway, cet appartement vous assure des déplacements simplifiés et rapides.

La qualité de l'air intérieur est assurée par un système de chauffage collectif performant, et d'autres éléments techniques vous garantissent un confort quotidien.

Caractéristiques techniques :

  • Surface habitable : 103 m²
  • Étages : 7/7
  • Charges de copropriété : 550 €
  • Taxe foncière : 2599 €
  • DPE : F
  • 2 Salles de bains
  • Chauffage : Collectif

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.978060, 2.372776
Total : 298 240
Prix d'acquisition : 250 000
Travaux : 28 240
Valeur du bien : 278 240
Frais de notaire : 20 000
Coût estimé : 20 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1675€/mois
Loyer annuel estimé : 20097€/an
Fourchette totale : 1224€ - 2292€/mois
Fourchette annuelle : 14682€ - 27509€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 488,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :86,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 575,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 239,66
Coût de l'assurance :26 096,00
Taxe foncière : 2 599,00€/an
Soit par mois : 216,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 45,83€/mois
Soit par an : 549,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 674,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 837,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif par une solution individuelle plus performante (ex: pompe à chaleur) si applicable.
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bains (remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité).
Quantité: 2 salles de bains
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres (revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures).
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 240(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bains × 2000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres × 2000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:600
    Peinture salon: 30 m² × 20€/m² = 600€
  • Cuisine:240
    Peinture cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Sarcelles). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 097 €/an
Calcul : 1 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 240 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 044 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 599 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 240
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 651
Revenus locatifs : +20 097
Charges déductibles : -42 651
Résultat foncier Année 1 : -22 555(Déficit de 22 555 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 155
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 411 €/an
Revenus locatifs : +20 097
Charges déductibles : -14 411
Résultat foncier Années 2+ : 5 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1154.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 09742 66110 228-22 56421 400 €1 164 €1 164 €
220 49914 1529 9596 347---
320 90913 8749 6817 035---
421 32713 5859 3927 742---
521 75313 2879 0948 467---
622 18912 9788 7859 211---
722 63212 6588 4659 975---
823 08512 3268 13410 758---
923 54711 9847 79111 563---
1024 01811 6297 43612 389---
1124 49811 2617 06813 237---
1224 98810 8816 68814 107---
1325 48810 4876 29415 001---
1425 99710 0795 88615 918---
1526 5179 6575 46416 860---
1627 0489 2205 02717 828---
1727 5898 7674 57518 821---
1828 1408 2994 10619 841---
1928 7037 8143 62120 889---
2029 2777 3123 11921 965---
2129 8636 7932 60023 070---
2230 4606 2552 06224 206---
2331 0695 6981 50525 372---
2431 6915 12192826 570---
2532 3254 52433127 801---
TOTAL643 709281 300148 240362 40921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 362 409
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 097 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 220 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 220-6 420+10 640
2+4 220+1 555+2 665
3+4 220+2 111+2 109
4+4 220+2 323+1 897
5+4 220+2 540+1 680
6+4 220+2 763+1 457
7+4 220+2 992+1 228
8+4 220+3 228+992
9+4 220+3 469+751
10+4 220+3 717+503
11+4 220+3 971+249
12+4 220+4 232-12
13+4 220+4 500-280
14+4 220+4 776-556
15+4 220+5 058-838
16+4 220+5 348-1 128
17+4 220+5 646-1 426
18+4 220+5 952-1 732
19+4 220+6 267-2 047
20+4 220+6 590-2 370
21+4 220+6 921-2 701
22+4 220+7 262-3 042
23+4 220+7 612-3 392
24+4 220+7 971-3 751
25+4 220+8 340-4 120
Total+105 500+108 723+-3 223
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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