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Maison 6 pièces 264 m²

Bien expiré
VilleGérardmer (88)
Surface264m²
Coût Total446 520€
Loyer Annuel27 046€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-279€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 329 000 €
Surface : 264 m²
Prix au m² : 1 246,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison plein centre

ORPI Gérardmer vous propose en exclusivité cette maison de 264 m², plein centre. En RDC, 2 entrées, 5 pièces, WC. A l'étage, 5 pièces, sanitaires. Au dernier étage, 2 pièces, greniers. Sous-sol complet composé de 2 garages, 2 caves, chaufferie, buanderie. Terrain plat de 617 m². Très bien ensoleillée. Honoraires charge acquéreur 6%. EIRL Yann Mathieu Agent commercial N° RSAC (EPINAL) 479 659 815. Nous contacter au cabinet ORPI Gérardmer Lac et Montagne : [Coordonnées masquées]

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence agence : 3906 Référence annonce : XA9M-S04-URS Date de réalisation du diagnostic : 30/04/2025 Prix hors honoraires : 309 260 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 013 € et 8 135 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Gérardmer
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88400
Coordonnées : 48.071220, 6.882230
Total : 446 520€
Prix d'acquisition : 329 000€
Travaux : 91 200€
Valeur du bien : 420 200€
Frais de notaire : 26 320€
Coût estimé : 26 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 264m²
Loyer prédit : 8.54€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 2254€/mois
Loyer annuel estimé : 27046€/an
Fourchette totale : 1755€ - 2894€/mois
Fourchette annuelle : 21060€ - 34733€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 308,1 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :873 338 €
Prix d'achat :329 000 €
Décote à l'achat :-544 338€ (-62.3%)
Marge achat-revente :426 818€ (48.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :446 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 180,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :126,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 307,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :207 685,46€
Coût de l'assurance :37 954,20€
Taxe foncière : 2 704,61€/an
Soit par mois : 225,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 253,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 532,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-278,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 264 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 264 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 200 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:26 400€
    Isolation toiture/combles: 264 m² × 100€/m² = 26400€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 600€ = 19800€, Main d'œuvre: 2200€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 25€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 6000€ (incluant peinture et mise aux normes électricité), Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gérardmer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 60 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 254 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 046 €/an
Calcul : 2 254 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 412 €/an
Base de calcul : Emprunt de 446 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 518 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 705 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 109 835 €
Revenus locatifs : +27 046 €
Charges déductibles : -109 835 €
Résultat foncier Année 1 : -82 789 €(Déficit de 82 789 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 389 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 635 €/an
Revenus locatifs : +27 046 €
Charges déductibles : -18 635 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 411 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61388.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 329 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 213 850 €(65% de 329 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 776 €/an
Calcul : 213 850 € × 3,636% = 7 776 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 046 €109 849 €14 426 €-82 803 €21 400 €61 403 €61 403 €
227 587 €18 259 €14 036 €9 328 €--52 075 €
328 139 €17 857 €13 634 €10 282 €--41 793 €
428 702 €17 440 €13 218 €11 261 €--30 532 €
529 276 €17 011 €12 788 €12 265 €--18 267 €
629 861 €16 566 €12 344 €13 295 €--4 973 €
730 458 €16 108 €11 885 €14 351 €---
831 067 €15 633 €11 411 €15 434 €---
931 689 €15 144 €10 921 €16 545 €---
1032 323 €14 637 €10 415 €17 685 €---
1132 969 €14 114 €9 892 €18 855 €---
1233 628 €13 574 €9 351 €20 054 €---
1334 301 €13 016 €8 793 €21 285 €---
1434 987 €12 439 €8 216 €22 548 €---
1535 687 €11 843 €7 621 €23 843 €---
1636 400 €11 228 €7 005 €25 173 €---
1737 128 €10 591 €6 369 €26 537 €---
1837 871 €9 934 €5 711 €27 937 €---
1938 628 €9 255 €5 032 €29 373 €---
2039 401 €8 554 €4 331 €30 847 €---
2140 189 €7 829 €3 606 €32 360 €---
2240 993 €7 080 €2 857 €33 913 €---
2341 813 €6 306 €2 083 €35 507 €---
2442 649 €5 506 €1 284 €37 142 €---
2543 502 €4 680 €458 €38 821 €---
TOTAL866 294 €404 455 €207 685 €461 839 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 461 839 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 680 €-6 420 €+12 100 €
2+5 680 €0 €+5 680 €
3+5 680 €0 €+5 680 €
4+5 680 €0 €+5 680 €
5+5 680 €0 €+5 680 €
6+5 680 €0 €+5 680 €
7+5 680 €+2 813 €+2 867 €
8+5 680 €+4 630 €+1 050 €
9+5 680 €+4 964 €+716 €
10+5 680 €+5 306 €+374 €
11+5 680 €+5 656 €+24 €
12+5 680 €+6 016 €-336 €
13+5 680 €+6 386 €-706 €
14+5 680 €+6 764 €-1 084 €
15+5 680 €+7 153 €-1 473 €
16+5 680 €+7 552 €-1 872 €
17+5 680 €+7 961 €-2 281 €
18+5 680 €+8 381 €-2 701 €
19+5 680 €+8 812 €-3 132 €
20+5 680 €+9 254 €-3 574 €
21+5 680 €+9 708 €-4 028 €
22+5 680 €+10 174 €-4 494 €
23+5 680 €+10 652 €-4 972 €
24+5 680 €+11 143 €-5 463 €
25+5 680 €+11 646 €-5 966 €
Total+142 000 €+138 552 €+3 448 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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