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T5 spacieux à rénover

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface94m²
Coût Total200 300€
Loyer Annuel12 229€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 276,6 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez ce bel appartement traversant de 93,55 m² situé au 3ème étage d'une petite copropriété à proximité de la gare, côté Avenue Edouard Michelin. Ce bien bénéficie d'une configuration idéale et d'une surface généreuse, parfaite pour créer un espace de vie selon vos envies.

L'appartement présente de beaux éléments de caractère avec son parquet authentique et sa cheminée qui apporte une touche de charme indéniable. Ses atouts techniques incluent un chauffage individuel au gaz et un double vitrage récent, garantissant un meilleur confort thermique et acoustique.

À rénover entièrement, ce bien offre un fort potentiel d'aménagement pour les amateurs de projets immobiliers. Vous bénéficiez également de deux caves privatives et d'une possibilité de localisation de garage dans la rue pour un stationnement facilité.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 090 € et 2 880 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.772217, 3.137442
Total : 200 300€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 70 700€
Valeur du bien : 190 700€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1019€/mois
Loyer annuel estimé : 12229€/an
Fourchette totale : 796€ - 1305€/mois
Fourchette annuelle : 9548€ - 15662€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :977,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :56,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 033,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 845,85€
Coût de l'assurance :17 025,50€
Taxe foncière : 1 222,85€/an
Soit par mois : 101,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 019,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 135,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel au gaz par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: Salle de bain complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (estimation ~10 m²)
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électriques.
Quantité: salon complet (estimation ~20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 700 €(752 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1500€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 2000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€ = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres × 600€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:14 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 700€ = 14000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 019 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 229 €/an
Calcul : 1 019 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 223 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 049 €
Revenus locatifs : +12 229 €
Charges déductibles : -79 049 €
Résultat foncier Année 1 : -66 820 €(Déficit de 66 820 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 420 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 349 €/an
Revenus locatifs : +12 229 €
Charges déductibles : -8 349 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45420.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 229 €79 055 €6 451 €-66 827 €21 400 €45 427 €45 427 €
212 473 €8 181 €6 277 €4 292 €--41 134 €
312 723 €8 000 €6 097 €4 722 €--36 412 €
412 977 €7 814 €5 910 €5 163 €--31 249 €
513 237 €7 622 €5 718 €5 615 €--25 635 €
613 501 €7 423 €5 519 €6 078 €--19 556 €
713 771 €7 218 €5 314 €6 554 €--13 002 €
814 047 €7 005 €5 101 €7 041 €--5 961 €
914 328 €6 786 €4 882 €7 542 €---
1014 614 €6 560 €4 656 €8 055 €---
1114 907 €6 326 €4 422 €8 581 €---
1215 205 €6 084 €4 180 €9 121 €---
1315 509 €5 834 €3 930 €9 674 €---
1415 819 €5 576 €3 672 €10 243 €---
1516 135 €5 310 €3 406 €10 825 €---
1616 458 €5 035 €3 131 €11 423 €---
1716 787 €4 750 €2 846 €12 037 €---
1817 123 €4 456 €2 552 €12 667 €---
1917 465 €4 153 €2 249 €13 313 €---
2017 815 €3 839 €1 935 €13 976 €---
2118 171 €3 515 €1 611 €14 656 €---
2218 534 €3 180 €1 277 €15 354 €---
2318 905 €2 835 €931 €16 070 €---
2419 283 €2 477 €574 €16 806 €---
2519 669 €2 108 €204 €17 561 €---
TOTAL391 684 €211 143 €92 846 €180 541 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 541 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 568 €-6 420 €+8 988 €
2+2 568 €0 €+2 568 €
3+2 568 €0 €+2 568 €
4+2 568 €0 €+2 568 €
5+2 568 €0 €+2 568 €
6+2 568 €0 €+2 568 €
7+2 568 €0 €+2 568 €
8+2 568 €0 €+2 568 €
9+2 568 €+474 €+2 094 €
10+2 568 €+2 416 €+152 €
11+2 568 €+2 574 €-6 €
12+2 568 €+2 736 €-168 €
13+2 568 €+2 902 €-334 €
14+2 568 €+3 073 €-505 €
15+2 568 €+3 248 €-680 €
16+2 568 €+3 427 €-859 €
17+2 568 €+3 611 €-1 043 €
18+2 568 €+3 800 €-1 232 €
19+2 568 €+3 994 €-1 426 €
20+2 568 €+4 193 €-1 625 €
21+2 568 €+4 397 €-1 829 €
22+2 568 €+4 606 €-2 038 €
23+2 568 €+4 821 €-2 253 €
24+2 568 €+5 042 €-2 474 €
25+2 568 €+5 268 €-2 700 €
Total+64 200 €+54 162 €+10 038 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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