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Maison XXL

Bien expiré
VilleMontet (03)
Surface275
Coût Total251 320
Loyer Annuel22 128
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+344
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 000 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 632,73 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

JMS IMMOBILIER vous propose de découvrir dans le village de LE MONTET à proximité de l'autoroute, cette maison de Maître en pierre de taille, au potentiel XXL et son vaste parc arboré. Pas moins de 12 pièces à découvrir pour 275 m2 habitables... Dès l'entrée, le ton est donné avec le séjour traversant de 46 m2 et sa belle cheminée au foyer arrondi, une cuisine équipée et lumineuse ouverte sur le salon, trois chambres, un grand bureau, une salle de bains et une salle d'eau. À l'étage, un appartement avec accès indépendant comprenant un séjour, une cuisine, un salon, 2 chambres, une salle d'eau avec toilettes et, sur le même niveau, 110 m2 de grenier aménageable. Un sous-sol avec deux garages, une cave voûtée, une chaufferie et deux ateliers. Le terrain, spacieux, offre de nombreuses possibilités d'aménagement extérieur : piscine, potager ou autres. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr Rêvez. On prend le relais! - https://www.jmsimmobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Montet
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03240
Coordonnées : 46.403753, 3.046516
Total : 251 320
Prix d'acquisition : 174 000
Travaux : 63 400
Valeur du bien : 237 400
Frais de notaire : 13 920
Coût estimé : 13 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275
Loyer prédit : 6.71€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1844€/mois
Loyer annuel estimé : 22128€/an
Fourchette totale : 1452€ - 2342€/mois
Fourchette annuelle : 17422€ - 28106€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 11.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 242,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :73,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 315,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 295,26
Coût de l'assurance :21 990,50
Taxe foncière : 2 212,80€/an
Soit par mois : 184,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 844,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 499,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :344,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 275 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 400(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 000
    Isolation combles: 275 m² × 40€/m² = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:20 400
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€ = 20400€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie, électricité et matériaux inclus)
  • Rénovation chambres:12 000
    Rénovation lourde 5 chambres (75 m²): 75 m² × 160€/m² = 12000€ (revêtement, peinture, électricité et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 128 €/an
Calcul : 1 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 386 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 320 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 880 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 213 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 879
Revenus locatifs : +22 128
Charges déductibles : -74 879
Résultat foncier Année 1 : -52 751(Déficit de 52 751 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 351
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 479 €/an
Revenus locatifs : +22 128
Charges déductibles : -11 479
Résultat foncier Années 2+ : 10 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31350.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 100(65% de 174 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 113 €/an
Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 12874 8878 394-52 75921 400 €31 359 €31 359 €
222 57111 2638 17111 307--20 051 €
323 02211 0327 94011 990--8 062 €
423 48210 7937 70112 689---
523 95210 5467 45313 406---
624 43110 2907 19814 141---
724 92010 0256 93314 894---
825 4189 7526 65915 666---
925 9279 4696 37616 458---
1026 4459 1766 08317 269---
1126 9748 8735 78118 101---
1227 5138 5605 46718 954---
1328 0648 2365 14419 828---
1428 6257 9014 80820 724---
1529 1977 5544 46221 643---
1629 7817 1964 10322 586---
1730 3776 8253 73323 552---
1830 9856 4413 34924 543---
1931 6046 0452 95225 560---
2032 2365 6342 54226 602---
2132 8815 2102 11827 671---
2233 5394 7711 67928 768---
2334 2104 3171 22529 892---
2434 8943 84775531 046---
2535 5923 36226932 230---
TOTAL708 768262 006121 295446 76221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 446 762
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 128 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 647 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 647-6 420+11 067
2+4 6470+4 647
3+4 6470+4 647
4+4 647+1 388+3 259
5+4 647+4 022+625
6+4 647+4 242+405
7+4 647+4 468+179
8+4 647+4 700-53
9+4 647+4 937-290
10+4 647+5 181-534
11+4 647+5 430-783
12+4 647+5 686-1 039
13+4 647+5 948-1 301
14+4 647+6 217-1 570
15+4 647+6 493-1 846
16+4 647+6 776-2 129
17+4 647+7 066-2 419
18+4 647+7 363-2 716
19+4 647+7 668-3 021
20+4 647+7 981-3 334
21+4 647+8 301-3 654
22+4 647+8 630-3 983
23+4 647+8 968-4 321
24+4 647+9 314-4 667
25+4 647+9 669-5 022
Total+116 175+134 029+-17 854
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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