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T4 centre ville vue vilaine

VilleRedon (35)
Surface82m²
Coût Total127 050€
Loyer Annuel9 084€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 100 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 219,51 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 de 82m2 situé au 1er étage avec vue vilaine.

Rénové avec finitions à prévoir.

Vendu avec un box.

Agences et mandataires s’abstenir.

Merci.

Ville : Redon
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35600
Coordonnées : 47.648210, -2.085070
Total : 127 050€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 19 050€
Valeur du bien : 119 050€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.23€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9084€/an
Fourchette totale : 597€ - 960€/mois
Fourchette annuelle : 7162€ - 11520€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 034,48 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 827 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-66 827€ (-40.1%)
Marge achat-revente :39 777€ (23.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :37,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 652,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 685,39€
Coût de l'assurance :11 116,88€
Taxe foncière : 908,35€/an
Soit par mois : 75,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 756,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 728,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 050 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Redon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 084 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 050 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 415 €
Revenus locatifs : +9 084 €
Charges déductibles : -24 415 €
Résultat foncier Année 1 : -15 332 €(Déficit de 15 332 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 632 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 365 €/an
Revenus locatifs : +9 084 €
Charges déductibles : -5 365 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 718 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4631.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 084 €24 419 €4 016 €-15 336 €10 700 €4 636 €4 636 €
29 265 €5 260 €3 907 €4 005 €--631 €
39 450 €5 147 €3 794 €4 304 €---
49 639 €5 030 €3 677 €4 609 €---
59 832 €4 910 €3 556 €4 923 €---
610 029 €4 785 €3 432 €5 244 €---
710 230 €4 657 €3 303 €5 573 €---
810 434 €4 524 €3 171 €5 910 €---
910 643 €4 387 €3 034 €6 256 €---
1010 856 €4 245 €2 892 €6 610 €---
1111 073 €4 099 €2 746 €6 973 €---
1211 294 €3 949 €2 596 €7 346 €---
1311 520 €3 793 €2 440 €7 727 €---
1411 750 €3 632 €2 279 €8 118 €---
1511 985 €3 466 €2 113 €8 519 €---
1612 225 €3 295 €1 942 €8 930 €---
1712 470 €3 118 €1 765 €9 352 €---
1812 719 €2 935 €1 582 €9 784 €---
1912 973 €2 747 €1 394 €10 227 €---
2013 233 €2 552 €1 199 €10 681 €---
2113 498 €2 351 €998 €11 147 €---
2213 768 €2 144 €790 €11 624 €---
2314 043 €1 929 €576 €12 114 €---
2414 324 €1 708 €355 €12 616 €---
2514 610 €1 480 €127 €13 131 €---
TOTAL290 947 €110 561 €57 685 €180 386 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 386 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 908 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 908 €-3 210 €+5 118 €
2+1 908 €0 €+1 908 €
3+1 908 €+1 102 €+806 €
4+1 908 €+1 383 €+525 €
5+1 908 €+1 477 €+431 €
6+1 908 €+1 573 €+335 €
7+1 908 €+1 672 €+236 €
8+1 908 €+1 773 €+135 €
9+1 908 €+1 877 €+31 €
10+1 908 €+1 983 €-75 €
11+1 908 €+2 092 €-184 €
12+1 908 €+2 204 €-296 €
13+1 908 €+2 318 €-410 €
14+1 908 €+2 435 €-527 €
15+1 908 €+2 556 €-648 €
16+1 908 €+2 679 €-771 €
17+1 908 €+2 806 €-898 €
18+1 908 €+2 935 €-1 027 €
19+1 908 €+3 068 €-1 160 €
20+1 908 €+3 204 €-1 296 €
21+1 908 €+3 344 €-1 436 €
22+1 908 €+3 487 €-1 579 €
23+1 908 €+3 634 €-1 726 €
24+1 908 €+3 785 €-1 877 €
25+1 908 €+3 939 €-2 031 €
Total+47 700 €+54 116 €+-6 416 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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