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Immeuble 3 pièces 311 m²

VilleSaint-Martin-Boulogne (62)
Surface311m²
Coût Total488 000€
Loyer Annuel45 162€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois+923€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 399 000 €
Surface : 311 m²
Prix au m² : 1 282,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble en Vente - Saint-Martin-Boulogne (62280)

En exclusivité! Immeuble de rapport – 5 lots – Saint-Martin-Boulogne

À vendre, immeuble de rapport idéalement situé à Saint-Martin-Boulogne, entièrement loué, offrant une rentabilité immédiate.

L'immeuble se compose de 5 logements :

3 appartements de type T3, dont 2 bénéficient d'un jardin privatif et d'une terrasse.

2 appartements de type T2.

L'ensemble est vendu occupé, avec des locataires en place, garantissant des revenus locatifs dès l'acquisition.

Caractéristiques :

Revenus locatifs mensuels : 2 960 euros

Revenus locatifs annuels : 35 520 euros

Taxe foncière : 3 350 euros

Immeuble entièrement loué

Secteur recherché, proche des commerces, des services et des axes principaux.

Ce bien représente une excellente opportunité pour un investisseur à la recherche d'un immeuble de rapport offrant des revenus sécurisés et un fort potentiel patrimonial.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous.

Prix : 399 000 euros HAI dont 5.00% (19 000 euros) de frais d'agence à la charge de l'acquéreur, soit un prix net vendeur de 380 000 euros.

Taxe foncière : 3350.00 euros

Nombre de lots dans la copropriété : 5

DPE : D - 207 kWh/m².anGES : B - 8 kg CO2eq/m².an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Référence de l'annonce : 430570

Estimation gratuite et sans engagement. Consultez toutes les offres de Immouest sur notre site agences-ImmOuest,fr

Référence annonce : 430570 Consommation énergétique : 207 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 8 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 5,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 380 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 5

Ville : Saint-Martin-Boulogne
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62280
Coordonnées : 50.727060, 1.633721
Total : 488 000€
Prix d'acquisition : 399 000€
Travaux : 57 080€
Valeur du bien : 456 080€
Frais de notaire : 31 920€
Coût estimé : 31 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 311m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.74€ - 15.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 3763€/mois
Loyer annuel estimé : 45162€/an
Fourchette totale : 3029€ - 4675€/mois
Fourchette annuelle : 36354€ - 56105€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.45% - 11.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 214,29 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :688 644 €
Prix d'achat :399 000 €
Décote à l'achat :-289 644€ (-42.1%)
Marge achat-revente :200 644€ (29.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :488 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 378,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :183,00€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 2 561,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :225 430,95€
Coût de l'assurance :54 900,00€
Taxe foncière : 3 350,00€/an
Soit par mois : 279,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 763,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 840,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :923,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 311 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 39 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du score énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 311 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du score énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 32 m²
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 080 €(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 39 fenêtres × 400€ = 15600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 280€
    Peinture murs et plafonds salon: 32 m² × 40€/m² = 1280€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-Boulogne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 162 €/an
Calcul : 3 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 654 €/an
Base de calcul : Emprunt de 488 000 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 196 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 350 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 280 €
Revenus locatifs : +45 162 €
Charges déductibles : -78 280 €
Résultat foncier Année 1 : -33 118 €(Déficit de 33 118 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 718 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 200 €/an
Revenus locatifs : +45 162 €
Charges déductibles : -21 200 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 962 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11718.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350 €(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 162 €78 295 €15 669 €-33 133 €21 400 €11 733 €11 733 €
246 065 €20 791 €15 245 €25 274 €---
346 987 €20 352 €14 806 €26 634 €---
447 926 €19 900 €14 354 €28 027 €---
548 885 €19 432 €13 886 €29 453 €---
649 862 €18 948 €13 402 €30 914 €---
750 860 €18 449 €12 903 €32 411 €---
851 877 €17 933 €12 387 €33 944 €---
952 914 €17 400 €11 854 €35 514 €---
1053 973 €16 850 €11 304 €37 123 €---
1155 052 €16 282 €10 736 €38 771 €---
1256 153 €15 694 €10 148 €40 459 €---
1357 276 €15 088 €9 542 €42 189 €---
1458 422 €14 461 €8 915 €43 961 €---
1559 590 €13 814 €8 268 €45 776 €---
1660 782 €13 145 €7 599 €47 637 €---
1761 998 €12 454 €6 908 €49 543 €---
1863 238 €11 741 €6 195 €51 497 €---
1964 502 €11 004 €5 458 €53 498 €---
2065 792 €10 243 €4 697 €55 550 €---
2167 108 €9 456 €3 910 €57 652 €---
2268 450 €8 644 €3 098 €59 807 €---
2369 819 €7 804 €2 258 €62 015 €---
2471 216 €6 938 €1 392 €64 278 €---
2572 640 €6 042 €496 €66 598 €---
TOTAL1 446 552 €421 161 €225 431 €1 025 391 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 025 391 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 162 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 484 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 484 €-6 420 €+15 904 €
2+9 484 €+4 062 €+5 422 €
3+9 484 €+7 990 €+1 494 €
4+9 484 €+8 408 €+1 076 €
5+9 484 €+8 836 €+648 €
6+9 484 €+9 274 €+210 €
7+9 484 €+9 723 €-239 €
8+9 484 €+10 183 €-699 €
9+9 484 €+10 654 €-1 170 €
10+9 484 €+11 137 €-1 653 €
11+9 484 €+11 631 €-2 147 €
12+9 484 €+12 138 €-2 654 €
13+9 484 €+12 657 €-3 173 €
14+9 484 €+13 188 €-3 704 €
15+9 484 €+13 733 €-4 249 €
16+9 484 €+14 291 €-4 807 €
17+9 484 €+14 863 €-5 379 €
18+9 484 €+15 449 €-5 965 €
19+9 484 €+16 050 €-6 566 €
20+9 484 €+16 665 €-7 181 €
21+9 484 €+17 296 €-7 812 €
22+9 484 €+17 942 €-8 458 €
23+9 484 €+18 605 €-9 121 €
24+9 484 €+19 283 €-9 799 €
25+9 484 €+19 979 €-10 495 €
Total+237 100 €+307 617 €+-70 517 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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