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Maison à vendre

VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface71m²
Coût Total100 720€
Loyer Annuel6 987€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 971,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres

Charmante maison de centre-ville d'environ 71 m², située à proximité immédiate des commodités.

Elle offre un agencement fonctionnel, avec un espace nuit bien réparti entre le rez-de-chaussée et l'étage. Vous profiterez également d'un salon-séjour lumineux ainsi que d'une cuisine aménagée, idéale pour le quotidien. Le bien dispose également d'un espace extérieur d'environ 10 m², avec un cabanon de jardin situé à proximité de la maison, idéal pour stocker un vélo, une moto, ou encore aménager un petit coin de jardin.

Atout majeur :

  • DPE : D
  • Electricité aux normes
  • Tout à l'égout
  • Emplacement centre-ville, proche commerces, écoles et services.

Idéal pour résidence principale ou investissement locatif.

Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.413562, 2.926136
Total : 100 720€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 26 200€
Valeur du bien : 95 200€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 8.20€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 582€/mois
Loyer annuel estimé : 6987€/an
Fourchette totale : 462€ - 735€/mois
Fourchette annuelle : 5538€ - 8815€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 078,43 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 569 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-7 569€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-24 151€ (-31.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :30,22€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 533,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 224,51€
Coût de l'assurance :9 064,80€
Taxe foncière : 698,73€/an
Soit par mois : 58,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 582,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 591,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification des installations électriques et de plomberie, peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 200 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Carrelage murs (5 m²): 5 × 80€/m² = 400€, Carrelage sol (5 m²): 5 × 80€/m² = 400€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 3200€
  • Cuisine:11 000€
    Rafraîchissement cuisine: Cuisine complète (8 m²): 6000€, Vérification plomberie: 1000€, Vérification électricité: 800€, Peinture: 1200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol et peinture: Parquet flottant (36 m²): 36 × 60€/m² = 2160€, Peinture murs et plafonds (36 m²): 36 × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 2760€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: Peinture murs et plafonds (20 m²): 20 × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 987 €/an
Calcul : 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 720 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 699 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 722 €
Revenus locatifs : +6 987 €
Charges déductibles : -30 722 €
Résultat foncier Année 1 : -23 735 €(Déficit de 23 735 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 035 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 522 €/an
Revenus locatifs : +6 987 €
Charges déductibles : -4 522 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 465 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13034.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 987 €30 726 €3 464 €-23 738 €10 700 €13 038 €13 038 €
27 127 €4 435 €3 373 €2 693 €--10 346 €
37 270 €4 340 €3 279 €2 929 €--7 416 €
47 415 €4 243 €3 181 €3 172 €--4 244 €
57 563 €4 142 €3 080 €3 422 €--823 €
67 715 €4 037 €2 976 €3 677 €---
77 869 €3 929 €2 868 €3 940 €---
88 026 €3 817 €2 756 €4 209 €---
98 187 €3 701 €2 640 €4 486 €---
108 351 €3 581 €2 519 €4 770 €---
118 518 €3 456 €2 395 €5 061 €---
128 688 €3 327 €2 266 €5 360 €---
138 862 €3 194 €2 133 €5 668 €---
149 039 €3 056 €1 995 €5 983 €---
159 220 €2 913 €1 852 €6 307 €---
169 404 €2 765 €1 704 €6 639 €---
179 592 €2 612 €1 550 €6 980 €---
189 784 €2 453 €1 392 €7 331 €---
199 980 €2 289 €1 227 €7 691 €---
2010 179 €2 119 €1 057 €8 061 €---
2110 383 €1 943 €881 €8 440 €---
2210 590 €1 760 €699 €8 830 €---
2310 802 €1 571 €510 €9 231 €---
2411 018 €1 376 €315 €9 642 €---
2511 239 €1 174 €112 €10 065 €---
TOTAL223 807 €102 958 €50 225 €120 849 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 849 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 987 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 467 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 467 €-3 210 €+4 677 €
2+1 467 €0 €+1 467 €
3+1 467 €0 €+1 467 €
4+1 467 €0 €+1 467 €
5+1 467 €0 €+1 467 €
6+1 467 €+856 €+611 €
7+1 467 €+1 182 €+285 €
8+1 467 €+1 263 €+204 €
9+1 467 €+1 346 €+121 €
10+1 467 €+1 431 €+36 €
11+1 467 €+1 518 €-51 €
12+1 467 €+1 608 €-141 €
13+1 467 €+1 700 €-233 €
14+1 467 €+1 795 €-328 €
15+1 467 €+1 892 €-425 €
16+1 467 €+1 992 €-525 €
17+1 467 €+2 094 €-627 €
18+1 467 €+2 199 €-732 €
19+1 467 €+2 307 €-840 €
20+1 467 €+2 418 €-951 €
21+1 467 €+2 532 €-1 065 €
22+1 467 €+2 649 €-1 182 €
23+1 467 €+2 769 €-1 302 €
24+1 467 €+2 893 €-1 426 €
25+1 467 €+3 020 €-1 553 €
Total+36 675 €+36 255 €+420 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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