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Vente appartement T3

Bien expiré
VilleSaint-Benoît (974)
Surface75m²
Coût Total137 100€
Loyer Annuel9 725€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1
Prix : 120 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 600 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente d’appartement T3 Situer au 1re étage Vous disposer d'une superficie de 75m2 Un séjour de 18m2 Une chambre de 11m2 Une chambre de 10m2 Une cuisine de 6m2 Une varangue de 8m2 Prix 120 000€ Pour plus d’informations ou de photos contactez par message

Ville : Saint-Benoît
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97470
Coordonnées : -21.036890, 55.719210
Total : 137 100€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 7 500€
Valeur du bien : 127 500€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 810€/mois
Loyer annuel estimé : 9725€/an
Fourchette totale : 664€ - 989€/mois
Fourchette annuelle : 7966€ - 11872€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 726,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 247,91€
Coût de l'assurance :11 653,50€
Taxe foncière : 972,48€/an
Soit par mois : 81,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 810,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 1 chambre de 11 m² et 1 chambre de 10 m²
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 500 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 725 €/an
Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 766 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 100 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 972 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 704 €
Revenus locatifs : +9 725 €
Charges déductibles : -13 704 €
Résultat foncier Année 1 : -3 979 €(Déficit de 3 979 €)
Imputable sur revenu global : 3 979 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 204 €/an
Revenus locatifs : +9 725 €
Charges déductibles : -6 204 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 521 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 725 €13 709 €4 770 €-3 984 €3 984 €--
29 919 €6 084 €4 645 €3 835 €---
310 118 €5 955 €4 516 €4 163 €---
410 320 €5 821 €4 383 €4 499 €---
510 526 €5 683 €4 244 €4 844 €---
610 737 €5 539 €4 101 €5 198 €---
710 952 €5 391 €3 952 €5 561 €---
811 171 €5 237 €3 798 €5 934 €---
911 394 €5 077 €3 639 €6 317 €---
1011 622 €4 912 €3 474 €6 710 €---
1111 855 €4 741 €3 303 €7 113 €---
1212 092 €4 564 €3 126 €7 527 €---
1312 333 €4 381 €2 942 €7 953 €---
1412 580 €4 191 €2 752 €8 389 €---
1512 832 €3 994 €2 555 €8 838 €---
1613 088 €3 790 €2 351 €9 298 €---
1713 350 €3 579 €2 140 €9 771 €---
1813 617 €3 360 €1 922 €10 257 €---
1913 889 €3 134 €1 695 €10 756 €---
2014 167 €2 899 €1 460 €11 268 €---
2114 451 €2 656 €1 217 €11 795 €---
2214 740 €2 404 €966 €12 335 €---
2315 034 €2 144 €705 €12 891 €---
2415 335 €1 874 €435 €13 462 €---
2515 642 €1 594 €155 €14 048 €---
TOTAL311 489 €112 713 €69 248 €198 776 €3 984 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 195 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 776 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 042 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 042 €-1 195 €+3 237 €
2+2 042 €+1 151 €+891 €
3+2 042 €+1 249 €+793 €
4+2 042 €+1 350 €+692 €
5+2 042 €+1 453 €+589 €
6+2 042 €+1 559 €+483 €
7+2 042 €+1 668 €+374 €
8+2 042 €+1 780 €+262 €
9+2 042 €+1 895 €+147 €
10+2 042 €+2 013 €+29 €
11+2 042 €+2 134 €-92 €
12+2 042 €+2 258 €-216 €
13+2 042 €+2 386 €-344 €
14+2 042 €+2 517 €-475 €
15+2 042 €+2 651 €-609 €
16+2 042 €+2 789 €-747 €
17+2 042 €+2 931 €-889 €
18+2 042 €+3 077 €-1 035 €
19+2 042 €+3 227 €-1 185 €
20+2 042 €+3 380 €-1 338 €
21+2 042 €+3 538 €-1 496 €
22+2 042 €+3 701 €-1 659 €
23+2 042 €+3 867 €-1 825 €
24+2 042 €+4 038 €-1 996 €
25+2 042 €+4 214 €-2 172 €
Total+51 050 €+59 633 €+-8 583 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 190 jours
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