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Appartement 2 pièces 53 m²

VilleMillau (12)
Surface53m²
Coût Total97 360€
Loyer Annuel7 355€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 113,21 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 53 m² - Appartement T2 1 rue Almeras à MILLAU

A MILLAU - 1 Rue Jean-François Almeras

GRAND T2 de 53.80 m² situé au 1er étage avec accès sécurisé

Idéalement situé à proximité des services, ce logement se compose :

  • d'un grand séjour avec espace cuisine
  • 1 chambre
  • 1 SDB
  • 1 wc
  • 1 cave

Les menuiseries ont été remplacées en 2025 ainsi que la chaudière gaz en 2020

Le prix de 59 000€ s'entend hors frais de notaire. Pas de frais d'agence.

Vente HLM avec règles de priorité en application du décret N° 2019-1183 du 15/11/2019.

Dossier de candidature en téléchargement dès à présent sur notre site (infos-pratiques/acheter-dans-lancien) ou à retirer dans nos agences.

Envoi du dossier de candidature complet par mail uniquement à service vente (coordonnées sur notre site) à partir du lundi 12 octobre 2026 à 8h00. Date limite de remise des offres : lundi 16 Novembre 2026 à 17h00

TOUT DOSSIER RECU EN DEHORS DE CES DATES ET HORAIRES NE SERA PAS RETENU Conformément à la réglementation, les candidatures sont retenues dans l'ordre des règles de priorité et chronologiquement.

Modalités de visites : Visite possible sur RDV du lundi au vendredi

NB : le dépôt du dossier n'engage pas le candidat à finaliser l'achat. Le candidat peut retirer sa candidature à tout moment.

Renseignement : AVEYRON HABITAT- Agence de Millau - Service vente - Isabelle CADARS Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 00832-00001-00001-00002 Date de réalisation du diagnostic : 01/09/2026

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.101310, 3.078090
Total : 97 360€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 33 640€
Valeur du bien : 92 640€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 9.09€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7355€/an
Fourchette totale : 482€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 5782€ - 9357€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 654,26 €/m²
Basé sur :249 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 676 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-28 676€ (-32.7%)
Marge achat-revente :-9 684€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :38,94€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 523,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 080,07€
Coût de l'assurance :11 683,20€
Taxe foncière : 735,54€/an
Soit par mois : 61,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 585,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC)
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Carrelage
Carrelage des murs et sol de la salle de bain
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 assumé - carrelage à rafraîchir
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, plan de travail)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - équipements fonctionnels mais datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 640 €(635 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Carrelage:800€
    Carrelage murs et sol: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:12 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 355 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 360 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 736 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 159 €
Revenus locatifs : +7 355 €
Charges déductibles : -38 159 €
Résultat foncier Année 1 : -30 804 €(Déficit de 30 804 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 104 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 519 €/an
Revenus locatifs : +7 355 €
Charges déductibles : -4 519 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20104.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 355 €38 163 €3 320 €-30 807 €10 700 €20 107 €20 107 €
27 502 €4 435 €3 232 €3 068 €--17 040 €
37 653 €4 344 €3 141 €3 308 €--13 731 €
47 806 €4 251 €3 048 €3 555 €--10 176 €
57 962 €4 153 €2 951 €3 808 €--6 368 €
68 121 €4 053 €2 850 €4 068 €--2 300 €
78 283 €3 949 €2 746 €4 334 €---
88 449 €3 841 €2 638 €4 608 €---
98 618 €3 730 €2 527 €4 888 €---
108 790 €3 615 €2 412 €5 176 €---
118 966 €3 495 €2 292 €5 471 €---
129 145 €3 372 €2 169 €5 774 €---
139 328 €3 244 €2 041 €6 085 €---
149 515 €3 111 €1 908 €6 404 €---
159 705 €2 974 €1 771 €6 731 €---
169 899 €2 832 €1 630 €7 067 €---
1710 097 €2 686 €1 483 €7 412 €---
1810 299 €2 534 €1 331 €7 766 €---
1910 505 €2 376 €1 174 €8 129 €---
2010 715 €2 214 €1 011 €8 502 €---
2110 930 €2 045 €842 €8 884 €---
2211 148 €1 871 €668 €9 277 €---
2311 371 €1 690 €487 €9 681 €---
2411 599 €1 504 €301 €10 095 €---
2511 831 €1 310 €107 €10 521 €---
TOTAL235 595 €111 792 €48 080 €123 803 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 803 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 355 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 545 €-3 210 €+4 755 €
2+1 545 €0 €+1 545 €
3+1 545 €0 €+1 545 €
4+1 545 €0 €+1 545 €
5+1 545 €0 €+1 545 €
6+1 545 €0 €+1 545 €
7+1 545 €+610 €+935 €
8+1 545 €+1 382 €+163 €
9+1 545 €+1 466 €+79 €
10+1 545 €+1 553 €-8 €
11+1 545 €+1 641 €-96 €
12+1 545 €+1 732 €-187 €
13+1 545 €+1 825 €-280 €
14+1 545 €+1 921 €-376 €
15+1 545 €+2 019 €-474 €
16+1 545 €+2 120 €-575 €
17+1 545 €+2 224 €-679 €
18+1 545 €+2 330 €-785 €
19+1 545 €+2 439 €-894 €
20+1 545 €+2 551 €-1 006 €
21+1 545 €+2 665 €-1 120 €
22+1 545 €+2 783 €-1 238 €
23+1 545 €+2 904 €-1 359 €
24+1 545 €+3 029 €-1 484 €
25+1 545 €+3 156 €-1 611 €
Total+38 625 €+37 141 €+1 484 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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