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Maison 8 pièces 115 m²

VilleJuillé (16)
Surface115m²
Coût Total179 988€
Loyer Annuel10 777€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 600 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 944,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 8 pièces principales

Maison de 115 m² habitables avec séjour lumineux équipé de volets électriques, cuisine, 2 chambres et sous-sol aménagé (bureau et chambres). Sur 2 515 m² : seconde maison à rénover idéale pour locatif, cave voûtée, garage et hangar, parfait pour artisan ou activité. Située à Juillé, au calme, proche Mansle et Angouleme Honoraires à charge acquéreur : 8.6%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 394-1577 Date de réalisation du diagnostic : 13/12/2023 Prix hors honoraires : 100 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 180 € et 5 710 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Juillé
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16230
Coordonnées : 45.929760, 0.142391
Total : 179 988€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 62 700€
Valeur du bien : 171 300€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10777€/an
Fourchette totale : 691€ - 1167€/mois
Fourchette annuelle : 8295€ - 14002€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :620,19 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :71 322 €
Prix d'achat :108 600 €
Décote à l'achat :+37 278€ (+52.3%)
Marge achat-revente :-108 666€ (-152.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 988€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :879,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 931,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 716,05€
Coût de l'assurance :15 748,95€
Taxe foncière : 1 077,71€/an
Soit par mois : 89,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 898,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 021,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine très datée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure du parquet nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (estimation 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 700 €(545 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 200€
    Isolation toiture/combles: 115 m² × 80€/m² = 9200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:7 500€
    Rénovation salon: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Juillé. Les prix incluent la main d'œuvre et sont adaptés à la région. Les fourchettes de prix ont été prises en compte pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 777 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 809 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 988 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 078 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 217 €
Revenus locatifs : +10 777 €
Charges déductibles : -70 217 €
Résultat foncier Année 1 : -59 440 €(Déficit de 59 440 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 040 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 517 €/an
Revenus locatifs : +10 777 €
Charges déductibles : -7 517 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 260 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38039.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 777 €70 223 €5 815 €-59 446 €21 400 €38 046 €38 046 €
210 993 €7 366 €5 658 €3 627 €--34 419 €
311 213 €7 203 €5 496 €4 009 €--30 409 €
411 437 €7 036 €5 328 €4 401 €--26 008 €
511 666 €6 862 €5 155 €4 803 €--21 205 €
611 899 €6 683 €4 976 €5 216 €--15 989 €
712 137 €6 498 €4 791 €5 638 €--10 351 €
812 380 €6 307 €4 600 €6 072 €--4 279 €
912 627 €6 110 €4 402 €6 517 €---
1012 880 €5 906 €4 198 €6 974 €---
1113 137 €5 695 €3 987 €7 442 €---
1213 400 €5 477 €3 769 €7 923 €---
1313 668 €5 252 €3 544 €8 416 €---
1413 941 €5 020 €3 312 €8 922 €---
1514 220 €4 779 €3 072 €9 441 €---
1614 505 €4 531 €2 824 €9 973 €---
1714 795 €4 275 €2 567 €10 520 €---
1815 091 €4 010 €2 302 €11 081 €---
1915 392 €3 736 €2 029 €11 656 €---
2015 700 €3 453 €1 746 €12 247 €---
2116 014 €3 161 €1 454 €12 853 €---
2216 335 €2 859 €1 152 €13 475 €---
2316 661 €2 547 €840 €14 114 €---
2416 994 €2 225 €517 €14 769 €---
2517 334 €1 892 €184 €15 442 €---
TOTAL345 195 €189 108 €83 716 €156 087 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 087 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 777 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 263 €-6 420 €+8 683 €
2+2 263 €0 €+2 263 €
3+2 263 €0 €+2 263 €
4+2 263 €0 €+2 263 €
5+2 263 €0 €+2 263 €
6+2 263 €0 €+2 263 €
7+2 263 €0 €+2 263 €
8+2 263 €0 €+2 263 €
9+2 263 €+672 €+1 591 €
10+2 263 €+2 092 €+171 €
11+2 263 €+2 233 €+30 €
12+2 263 €+2 377 €-114 €
13+2 263 €+2 525 €-262 €
14+2 263 €+2 677 €-414 €
15+2 263 €+2 832 €-569 €
16+2 263 €+2 992 €-729 €
17+2 263 €+3 156 €-893 €
18+2 263 €+3 324 €-1 061 €
19+2 263 €+3 497 €-1 234 €
20+2 263 €+3 674 €-1 411 €
21+2 263 €+3 856 €-1 593 €
22+2 263 €+4 043 €-1 780 €
23+2 263 €+4 234 €-1 971 €
24+2 263 €+4 431 €-2 168 €
25+2 263 €+4 633 €-2 370 €
Total+56 575 €+46 826 €+9 749 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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