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2 pieces - yerres centre ville

Bien expiré
VilleYerres (91)
Surface51m²
Coût Total153 117€
Loyer Annuel13 032€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 900 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 2 154,9 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT 2 PIECES Atypique en rez-de-chaussée - Local commercial à usage de boutique réaménagé appartement en 2 pièces de 50m2 avec petit box attenant. AU CENTRE VILLE, Secteur recherché: théâtre, cinéma, commerces, Parc Caillebote, Forêt, promenade aux bords de l'Yerres. Gare RER D à 15 minutes à pieds, bus au pied de l'immeuble. IDEAL Profession libérale, bureau.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 230 € et 1 690 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Yerres
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91330
Coordonnées : 48.709970, 2.498353
Total : 153 117€
Prix d'acquisition : 109 900€
Travaux : 34 425€
Valeur du bien : 144 325€
Frais de notaire : 8 792€
Coût estimé : 8 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 21.29€/m²/mois
Fourchette : 18.29€ - 24.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13032€/an
Fourchette totale : 933€ - 1265€/mois
Fourchette annuelle : 11191€ - 15175€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 117€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :756,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 801,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 899,28€
Coût de l'assurance :13 397,74€
Taxe foncière : 1 303,16€/an
Soit par mois : 108,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 909,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :175,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 425 €(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 25€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:625€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 25€ = 625€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yerres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 032 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 109 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 117 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 303 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 425 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 373 €
Revenus locatifs : +13 032 €
Charges déductibles : -41 373 €
Résultat foncier Année 1 : -28 342 €(Déficit de 28 342 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 942 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 948 €/an
Revenus locatifs : +13 032 €
Charges déductibles : -6 948 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 083 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6941.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 435 €(65% de 109 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 598 €/an
Calcul : 71 435 € × 3,636% = 2 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 032 €41 378 €5 114 €-28 347 €21 400 €6 947 €6 947 €
213 292 €6 817 €4 978 €6 475 €--472 €
313 558 €6 676 €4 837 €6 882 €---
413 829 €6 531 €4 692 €7 299 €---
514 106 €6 380 €4 541 €7 726 €---
614 388 €6 224 €4 385 €8 164 €---
714 676 €6 063 €4 224 €8 613 €---
814 969 €5 896 €4 057 €9 073 €---
915 269 €5 724 €3 885 €9 545 €---
1015 574 €5 545 €3 706 €10 029 €---
1115 885 €5 361 €3 522 €10 524 €---
1216 203 €5 170 €3 331 €11 033 €---
1316 527 €4 973 €3 134 €11 554 €---
1416 858 €4 769 €2 930 €12 089 €---
1517 195 €4 557 €2 718 €12 637 €---
1617 539 €4 339 €2 500 €13 200 €---
1717 890 €4 113 €2 274 €13 776 €---
1818 247 €3 879 €2 040 €14 368 €---
1918 612 €3 638 €1 799 €14 975 €---
2018 985 €3 388 €1 549 €15 597 €---
2119 364 €3 129 €1 290 €16 235 €---
2219 752 €2 862 €1 023 €16 890 €---
2320 147 €2 585 €746 €17 561 €---
2420 550 €2 299 €460 €18 250 €---
2520 960 €2 003 €164 €18 957 €---
TOTAL417 406 €154 301 €73 899 €263 105 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 737 €-6 420 €+9 157 €
2+2 737 €0 €+2 737 €
3+2 737 €+1 923 €+814 €
4+2 737 €+2 190 €+547 €
5+2 737 €+2 318 €+419 €
6+2 737 €+2 449 €+288 €
7+2 737 €+2 584 €+153 €
8+2 737 €+2 722 €+15 €
9+2 737 €+2 863 €-126 €
10+2 737 €+3 009 €-272 €
11+2 737 €+3 157 €-420 €
12+2 737 €+3 310 €-573 €
13+2 737 €+3 466 €-729 €
14+2 737 €+3 627 €-890 €
15+2 737 €+3 791 €-1 054 €
16+2 737 €+3 960 €-1 223 €
17+2 737 €+4 133 €-1 396 €
18+2 737 €+4 310 €-1 573 €
19+2 737 €+4 492 €-1 755 €
20+2 737 €+4 679 €-1 942 €
21+2 737 €+4 870 €-2 133 €
22+2 737 €+5 067 €-2 330 €
23+2 737 €+5 268 €-2 531 €
24+2 737 €+5 475 €-2 738 €
25+2 737 €+5 687 €-2 950 €
Total+68 425 €+78 931 €+-10 506 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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