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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface65m²
Coût Total123 220€
Loyer Annuel6 998€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-362€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 59 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 907,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salon (total 19 m²), 2 chambres, Sans vis-à-vis, Exposition est, Pas de balcon, Non meublé

Appartement de type 3 actuellement loué 500€ hors charge par mois situé au RDC avec extérieur de la copropriété Les Prés de Grangeneuve à Montélimar. Il se compose d'une cuisine avec loggia, un salon séjour, deux chambres et une salle de bain. Charges mensuelles : 215€ / mois avec eau et chauffage. Taxe foncière 2025 : 1012 €

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.556248, 4.725572
Total : 123 220€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 59 500€
Valeur du bien : 118 500€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 6998€/an
Fourchette totale : 451€ - 754€/mois
Fourchette annuelle : 5410€ - 9053€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 594,83 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 664 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-44 664€ (-43.1%)
Marge achat-revente :-19 556€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 646,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 863,90€
Coût de l'assurance :10 781,75€
Taxe foncière : 1 012,00€/an
Soit par mois : 84,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 215,00€/mois
Soit par an : 2 580,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 583,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 945,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-362,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 500 €(915 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:23 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€ = 600€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€ = 720€, Main d'œuvre: 1680€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 136 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 012 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 580 €/an
Calcul : 215 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 659 €
Revenus locatifs : +6 998 €
Charges déductibles : -67 659 €
Résultat foncier Année 1 : -60 661 €(Déficit de 60 661 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 261 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 159 €/an
Revenus locatifs : +6 998 €
Charges déductibles : -8 159 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 161 €/an(Déficit de 1 161 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39261.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 998 €67 663 €4 140 €-60 665 €21 400 €39 265 €39 265 €
27 138 €8 054 €4 030 €-915 €915 €-39 265 €
37 281 €7 940 €3 917 €-659 €659 €-39 265 €
47 427 €7 822 €3 799 €-395 €395 €-39 265 €
57 575 €7 700 €3 677 €-125 €125 €-39 265 €
67 727 €7 574 €3 551 €152 €--39 113 €
77 881 €7 444 €3 421 €437 €--38 675 €
88 039 €7 309 €3 286 €730 €--37 946 €
98 200 €7 170 €3 147 €1 030 €--36 916 €
108 364 €7 026 €3 003 €1 338 €--35 578 €
118 531 €6 877 €2 853 €1 655 €--33 924 €
128 702 €6 722 €2 699 €1 980 €---
138 876 €6 563 €2 539 €2 313 €---
149 053 €6 397 €2 374 €2 656 €---
159 234 €6 226 €2 203 €3 008 €---
169 419 €6 050 €2 026 €3 369 €---
179 607 €5 867 €1 843 €3 741 €---
189 800 €5 677 €1 654 €4 122 €---
199 996 €5 482 €1 458 €4 514 €---
2010 195 €5 279 €1 256 €4 916 €---
2110 399 €5 069 €1 046 €5 330 €---
2210 607 €4 853 €829 €5 755 €---
2310 819 €4 628 €605 €6 191 €---
2411 036 €4 396 €373 €6 639 €---
2511 257 €4 156 €133 €7 100 €---
TOTAL224 163 €219 946 €59 864 €4 217 €23 494 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 048 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 4 217 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 470 €-6 420 €+7 890 €
2+1 470 €-275 €+1 745 €
3+1 470 €-198 €+1 668 €
4+1 470 €-119 €+1 589 €
5+1 470 €-38 €+1 508 €
6+1 470 €0 €+1 470 €
7+1 470 €0 €+1 470 €
8+1 470 €0 €+1 470 €
9+1 470 €0 €+1 470 €
10+1 470 €0 €+1 470 €
11+1 470 €0 €+1 470 €
12+1 470 €+594 €+876 €
13+1 470 €+694 €+776 €
14+1 470 €+797 €+673 €
15+1 470 €+902 €+568 €
16+1 470 €+1 011 €+459 €
17+1 470 €+1 122 €+348 €
18+1 470 €+1 237 €+233 €
19+1 470 €+1 354 €+116 €
20+1 470 €+1 475 €-5 €
21+1 470 €+1 599 €-129 €
22+1 470 €+1 726 €-256 €
23+1 470 €+1 857 €-387 €
24+1 470 €+1 992 €-522 €
25+1 470 €+2 130 €-660 €
Total+36 750 €+11 442 €+25 308 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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