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Maison de ville

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface160m²
Coût Total165 060€
Loyer Annuel16 110€
Rentabilité9.76%
Cashflow/mois+338€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 100 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville - Je mets en vente cette maison de ville de 6 pièces de 160 m² située à Villeneuve-sur-Lot. Cette construction ancienne offre un espace de vie généreux réparti sur 3 étages. Cette maison de ville comprend 3 chambres de 22m2 chacune, 1 salon/séjour de 40m2, 1 cuisine séparée de 16m2, 1 puits de jour, 2 WC, 1 salle de bain avec baignoire, douche et double vasque ainsi qu'un local commercial de 80m2 au RdC avec WC et évier. Elle dispose d'une cuisine équipée. L'orientation sud offre une belle luminosité naturelle à l'intérieur. La maison s'organise sur 3 niveaux, permettant une répartition optimale des espaces. Possibilité simple de relier le local commercial et le logement si besoin

  • Bon état général
  • Orientation sud
  • Grenier
  • Cuisine équipée Chauffage au gaz. Classe énergie D - Classe climat B. Prix à débattre. Disponible à partir de juillet 2026. Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.407340, 0.705250
Total : 165 060€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 57 060€
Valeur du bien : 157 060€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1343€/mois
Loyer annuel estimé : 16110€/an
Fourchette totale : 1048€ - 1719€/mois
Fourchette annuelle : 12579€ - 20633€/an
Rentabilité brute :9.76%
Fourchette de rentabilité :7.62% - 12.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 113,34 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 134 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-78 134€ (-43.9%)
Marge achat-revente :13 074€ (7.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :821,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :48,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 870,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 512,90€
Coût de l'assurance :14 442,75€
Taxe foncière : 1 611,01€/an
Soit par mois : 134,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 342,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 004,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :338,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 66 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 66 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 060 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 400€
    Isolation des combles: 160 m² × 40€/m² = 6400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:6 600€
    Parquet flottant: 66 m² × 100€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 320€
    Peinture murs et plafonds: 66 m² × 20€/m² = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:240€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 110 €/an
Calcul : 1 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 623 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 060 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 871 €
Revenus locatifs : +16 110 €
Charges déductibles : -64 871 €
Résultat foncier Année 1 : -48 761 €(Déficit de 48 761 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 361 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 811 €/an
Revenus locatifs : +16 110 €
Charges déductibles : -7 811 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 299 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27361.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 110 €64 877 €5 628 €-48 767 €21 400 €27 367 €27 367 €
216 432 €7 668 €5 480 €8 764 €--18 603 €
316 761 €7 515 €5 326 €9 246 €--9 356 €
417 096 €7 356 €5 167 €9 740 €---
517 438 €7 191 €5 002 €10 247 €---
617 787 €7 021 €4 832 €10 766 €---
718 143 €6 844 €4 656 €11 298 €---
818 505 €6 662 €4 473 €11 844 €---
918 875 €6 473 €4 284 €12 403 €---
1019 253 €6 277 €4 089 €12 976 €---
1119 638 €6 075 €3 886 €13 563 €---
1220 031 €5 865 €3 677 €14 165 €---
1320 431 €5 649 €3 460 €14 783 €---
1420 840 €5 424 €3 236 €15 416 €---
1521 257 €5 192 €3 003 €16 065 €---
1621 682 €4 951 €2 763 €16 731 €---
1722 116 €4 703 €2 514 €17 413 €---
1822 558 €4 445 €2 256 €18 113 €---
1923 009 €4 178 €1 990 €18 831 €---
2023 469 €3 902 €1 714 €19 567 €---
2123 939 €3 617 €1 428 €20 322 €---
2224 417 €3 321 €1 132 €21 096 €---
2324 906 €3 015 €826 €21 891 €---
2425 404 €2 698 €510 €22 706 €---
2525 912 €2 371 €182 €23 541 €---
TOTAL516 010 €193 291 €81 513 €322 719 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 719 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 110 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 383 €-6 420 €+9 803 €
2+3 383 €0 €+3 383 €
3+3 383 €0 €+3 383 €
4+3 383 €+115 €+3 268 €
5+3 383 €+3 074 €+309 €
6+3 383 €+3 230 €+153 €
7+3 383 €+3 389 €-6 €
8+3 383 €+3 553 €-170 €
9+3 383 €+3 721 €-338 €
10+3 383 €+3 893 €-510 €
11+3 383 €+4 069 €-686 €
12+3 383 €+4 250 €-867 €
13+3 383 €+4 435 €-1 052 €
14+3 383 €+4 625 €-1 242 €
15+3 383 €+4 819 €-1 436 €
16+3 383 €+5 019 €-1 636 €
17+3 383 €+5 224 €-1 841 €
18+3 383 €+5 434 €-2 051 €
19+3 383 €+5 649 €-2 266 €
20+3 383 €+5 870 €-2 487 €
21+3 383 €+6 097 €-2 714 €
22+3 383 €+6 329 €-2 946 €
23+3 383 €+6 567 €-3 184 €
24+3 383 €+6 812 €-3 429 €
25+3 383 €+7 062 €-3 679 €
Total+84 575 €+96 816 €+-12 241 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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