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Vente maison 10 pièces 272 m² Tarbes (65000) - Superimmo

VilleTarbes (65)
Surface272m²
Coût Total377 150€
Loyer Annuel31 119€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+332€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 290 000 €
Surface : 272 m²
Prix au m² : 1 066,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison bourgeoises 10 pièces au coeur de Tarbes En plein coeur du centre de Tarbes, cette remarquable maison bourgeoise de 272 m² bénéficie d’une adresse rare et recherchée, à deux pas de toutes les commodités. Derrière sa façade de caractère, elle dévoile de beaux volumes et tout le charme de l’ancien : cheminées en marbre, parquets d’époque, belles hauteurs sous plafond et une agréable cour intérieure. Répartie sur 3 niveaux, elle propose 6 grandes chambres, de lumineuses pièces de réception, une cuisine indépendante aménagée et équipée avec buanderie attenante, ainsi que des balcons exposés sud avec une vue imprenable sur l'hôtel de ville et sa place. Un grand grenier facilement aménageable de 75 m² vient compléter ce bien ainsi qu'une cour sécurisée pour stationner vos véhicules et un local de rangement. Une demeure authentique et élégante, idéale pour une vie de famille ou un projet d'investissement.Afficher plus

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.239780, 0.080057
Total : 377 150€
Prix d'acquisition : 290 000€
Travaux : 63 950€
Valeur du bien : 353 950€
Frais de notaire : 23 200€
Coût estimé : 23 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 272m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 2593€/mois
Loyer annuel estimé : 31119€/an
Fourchette totale : 2015€ - 3338€/mois
Fourchette annuelle : 24177€ - 40055€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 726,94 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :469 726 €
Prix d'achat :290 000 €
Décote à l'achat :-179 726€ (-38.3%)
Marge achat-revente :92 576€ (19.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :377 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 892,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :110,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 002,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :190 494,89€
Coût de l'assurance :33 000,63€
Taxe foncière : 3 111,93€/an
Soit par mois : 259,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 593,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 261,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :331,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 272 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - revêtement de sol à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 950 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 750€
    Isolation combles perdus: 75 m² × 50€/m² = 3750€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 400€ = 13600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 800€
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 119 €/an
Calcul : 2 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 110 €/an
Base de calcul : Emprunt de 377 150 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 112 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 492 €
Revenus locatifs : +31 119 €
Charges déductibles : -81 492 €
Résultat foncier Année 1 : -50 372 €(Déficit de 50 372 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 972 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 542 €/an
Revenus locatifs : +31 119 €
Charges déductibles : -17 542 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 578 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28972.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 290 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 500 €(65% de 290 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 855 €/an
Calcul : 188 500 € × 3,636% = 6 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 119 €81 504 €13 122 €-50 385 €21 400 €28 985 €28 985 €
231 742 €17 211 €12 779 €14 531 €--14 454 €
332 377 €16 856 €12 424 €15 520 €---
433 024 €16 488 €12 056 €16 536 €---
533 685 €16 107 €11 675 €17 577 €---
634 358 €15 713 €11 281 €18 646 €---
735 045 €15 304 €10 872 €19 741 €---
835 746 €14 881 €10 449 €20 866 €---
936 461 €14 442 €10 010 €22 019 €---
1037 190 €13 988 €9 556 €23 202 €---
1137 934 €13 518 €9 086 €24 417 €---
1238 693 €13 030 €8 598 €25 663 €---
1339 467 €12 526 €8 094 €26 941 €---
1440 256 €12 003 €7 571 €28 253 €---
1541 061 €11 461 €7 030 €29 600 €---
1641 882 €10 901 €6 469 €30 982 €---
1742 720 €10 320 €5 888 €32 400 €---
1843 575 €9 718 €5 286 €33 856 €---
1944 446 €9 095 €4 663 €35 351 €---
2045 335 €8 450 €4 018 €36 885 €---
2146 242 €7 781 €3 349 €38 461 €---
2247 166 €7 089 €2 657 €40 078 €---
2348 110 €6 371 €1 939 €41 738 €---
2449 072 €5 628 €1 197 €43 444 €---
2550 053 €4 859 €427 €45 194 €---
TOTAL996 761 €365 244 €190 495 €631 517 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 631 517 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 535 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 535 €-6 420 €+12 955 €
2+6 535 €0 €+6 535 €
3+6 535 €+320 €+6 215 €
4+6 535 €+4 961 €+1 574 €
5+6 535 €+5 273 €+1 262 €
6+6 535 €+5 594 €+941 €
7+6 535 €+5 922 €+613 €
8+6 535 €+6 260 €+275 €
9+6 535 €+6 606 €-71 €
10+6 535 €+6 961 €-426 €
11+6 535 €+7 325 €-790 €
12+6 535 €+7 699 €-1 164 €
13+6 535 €+8 082 €-1 547 €
14+6 535 €+8 476 €-1 941 €
15+6 535 €+8 880 €-2 345 €
16+6 535 €+9 295 €-2 760 €
17+6 535 €+9 720 €-3 185 €
18+6 535 €+10 157 €-3 622 €
19+6 535 €+10 605 €-4 070 €
20+6 535 €+11 066 €-4 531 €
21+6 535 €+11 538 €-5 003 €
22+6 535 €+12 023 €-5 488 €
23+6 535 €+12 522 €-5 987 €
24+6 535 €+13 033 €-6 498 €
25+6 535 €+13 558 €-7 023 €
Total+163 375 €+189 455 €+-26 080 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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