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Achat : Maison La Garnache (85710)

Bien expiré
VilleGarnache (85)
Surface105m²
Coût Total167 032€
Loyer Annuel13 074€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 400 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 908,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 105 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Structure/extérieur à restaurer

Plein Centre De La Garnache - Maison A Renover - 105 M²

Idéal pour votre projet de rénovation, venez découvrir cette maison d'environ 105 m² en plein centre-bourg de La Garnache. Elle se compose comme suit : Au rez-de-chaussée : Entrée, salon-séjour, cuisine, ...

Ville : Garnache
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85710
Coordonnées : 46.890480, -1.831350
Total : 167 032€
Prix d'acquisition : 95 400€
Travaux : 64 000€
Valeur du bien : 159 400€
Frais de notaire : 7 632€
Coût estimé : 7 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 12.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13074€/an
Fourchette totale : 889€ - 1336€/mois
Fourchette annuelle : 10664€ - 16029€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 032€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :50,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 874,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 348,38€
Coût de l'assurance :15 032,88€
Taxe foncière : 1 307,39€/an
Soit par mois : 108,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 089,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 983,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :105,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 000 €(610 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 300€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Rénovation cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:5 200€
    Rénovation chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€, Électricité: 3 chambres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: 700€ = 6000€
  • Rénovation salon:6 600€
    Rénovation salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Électricité: 30 m² × 100€ = 1200€, Main d'œuvre: 600€ = 4200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Garnache (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 074 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 032 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 307 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 466 €
Revenus locatifs : +13 074 €
Charges déductibles : -71 466 €
Résultat foncier Année 1 : -58 392 €(Déficit de 58 392 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 992 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 466 €/an
Revenus locatifs : +13 074 €
Charges déductibles : -7 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 608 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36991.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 010 €(65% de 95 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 255 €/an
Calcul : 62 010 € × 3,636% = 2 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 074 €71 471 €5 562 €-58 397 €21 400 €36 997 €36 997 €
213 335 €7 323 €5 414 €6 013 €--30 985 €
313 602 €7 170 €5 261 €6 433 €--24 552 €
413 874 €7 011 €5 102 €6 863 €--17 689 €
514 152 €6 847 €4 938 €7 305 €--10 384 €
614 435 €6 677 €4 768 €7 757 €--2 627 €
714 723 €6 502 €4 593 €8 222 €---
815 018 €6 320 €4 412 €8 698 €---
915 318 €6 133 €4 224 €9 186 €---
1015 625 €5 938 €4 030 €9 686 €---
1115 937 €5 738 €3 829 €10 199 €---
1216 256 €5 530 €3 621 €10 726 €---
1316 581 €5 315 €3 407 €11 266 €---
1416 913 €5 093 €3 185 €11 819 €---
1517 251 €4 864 €2 955 €12 387 €---
1617 596 €4 626 €2 717 €12 970 €---
1717 948 €4 380 €2 472 €13 567 €---
1818 307 €4 126 €2 218 €14 180 €---
1918 673 €3 864 €1 955 €14 809 €---
2019 046 €3 592 €1 683 €15 454 €---
2119 427 €3 311 €1 402 €16 116 €---
2219 816 €3 020 €1 111 €16 796 €---
2320 212 €2 719 €811 €17 493 €---
2420 616 €2 409 €500 €18 208 €---
2521 029 €2 087 €178 €18 942 €---
TOTAL418 762 €192 066 €80 348 €226 696 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 746 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 746 €-6 420 €+9 166 €
2+2 746 €0 €+2 746 €
3+2 746 €0 €+2 746 €
4+2 746 €0 €+2 746 €
5+2 746 €0 €+2 746 €
6+2 746 €0 €+2 746 €
7+2 746 €+1 679 €+1 067 €
8+2 746 €+2 609 €+137 €
9+2 746 €+2 756 €-10 €
10+2 746 €+2 906 €-160 €
11+2 746 €+3 060 €-314 €
12+2 746 €+3 218 €-472 €
13+2 746 €+3 380 €-634 €
14+2 746 €+3 546 €-800 €
15+2 746 €+3 716 €-970 €
16+2 746 €+3 891 €-1 145 €
17+2 746 €+4 070 €-1 324 €
18+2 746 €+4 254 €-1 508 €
19+2 746 €+4 443 €-1 697 €
20+2 746 €+4 636 €-1 890 €
21+2 746 €+4 835 €-2 089 €
22+2 746 €+5 039 €-2 293 €
23+2 746 €+5 248 €-2 502 €
24+2 746 €+5 462 €-2 716 €
25+2 746 €+5 682 €-2 936 €
Total+68 650 €+68 009 €+641 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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